VISTO:
La necesidad de actualizar la Ordenanza 87/87, Reglamento de Edificación, que establece las condiciones que regulan la construcción y los trámites relacionados en todo el Partido de Balcarce.
Y CONSIDERANDO:
Que nuestro actual Reglamento de Edificación fue aprobado en el año 1978 (Ordenanza 2648/78) con algunas modificaciones puntuales introducidas mediante la Ordenanza 87/87.
Que debido al transcurso del tiempo, es necesario incorporar nuevos temas y actualizar otros, relacionados con los trámites, proyectos y materialización de las obras.
Que debido a estas necesidades, se han sancionado ordenanzas que modifican la Ordenanza 87/87 de manera parcial.
Que para una mejor comprensión por parte de los profesionales es necesario unificar, en una sola, todas las ordenanzas sancionadas.
POR ELLO:
El Honorable Concejo Deliberante del Partido de Balcarce, en uso de sus atribuciones, sanciona la siguiente:
ORDENANZA 84/16
ARTICULO 1.- Apruébase el Reglamento de Construcciones que, como Anexo 1, forma parte de la presente.
ARTICULO 2.- Derógase toda disposición que se oponga a la presente.
ARTICULO 3.- Créase la comisión de Monitoreo del presente reglamento de construcciones que tendrá por finalidad efectuar el seguimiento de la aplicación de la presente Ordenanza y elevar recomendaciones periódicas para la modificación de la misma. La integración será realizada por el área de aplicación que determine el Departamento Ejecutivo en la cual deberán ser invitados a integrarla representantes de los Colegios de Ingenieros, Arquitectos, Agrimensores y Técnicos, además del Centro de Constructores y Anexos de la ciudad.
ARTICULO 4.- Cúmplase, comuníquese, regístrese, publíquese.
ANEXO 1
INDICE
SECCION 1: GENERALIDADES
1.1- ALCANCE DEL
REGLAMENTO DE CONSTRUCCION
1.2-
OBLIGACIONES DE PROPIETARIOS,
PROFESIONALES Y EMPRESAS.
1.3- TRAMITES A REALIZAR EN EL PARTIDO DE BALCARCE
1.4- IDIOMA NACIONAL Y SISTEMA METRICO DECIMAL
SECCION 2: NORMAS ADMINISTRATIVAS
2.1-
TRABAJOS QUE REQUIEREN PERMISO
2.2-
CERTIFICADO URBANISTICO
2.3- FACTIBILIDAD DE LOS
SERVICIOS DE AGUA Y CLOACAS
2.4
- VISADO PREVIO
2.4.1-
OBLIGACION DEL VISADO PREVIO
2.4.2-
PLANOS PARA VISADO PREVIO
2.4.3-
DEVOLUCION DEL VISADO PREVIO
2.4.4-
VENCIMIENTO DEL VISADO PREVIO
2.4.5-
ALCANCE DEL VISADO PREVIO
2.5
- DOCUMENTACION REQUERIDA EN LOS LEGAJOS DE OBRA
2.5.1-
OBRAS NUEVAS (INCLUIDAS AMPLIACIONES)
2.5.2- OBRAS EXISTENTES
2.5.3- DEMOLICIONES
2.5.4-
ELEMENTOS QUE CONTENDRÁN LOS PLANOS
2.5.5-
COLORES CONVENCIONALES
2.6
- PAGO DE DERECHOS DE CONSTRUCCION
2.7
- PERMISO DE OBRA
2.7.1-
OTORGAMIENTO DEL PERMISO DE OBRA
2.7.2-
ENTREGA DE PLANOS APROBADOS
2.7.3-
PERMISO PROVISORIO
2.7.4-
INICIACION DE OBRA
2.7.5-
CADUCIDAD DE PERMISOS
2.7.6-
RENOVACION DE PERMISOS
2.7.7- PLAZO DE OBRA
2.7.8- DESISTIMIENTO DE OBRA
2.7.9-
RETIRO DE PLANOS PARA CORREGIR
2.7.10-
MODIFICACION DE PLANOS Y PLANILLAS AUTORIZADAS
2.8
- CERTIFICADO DE INSTALACION ELECTRICA
2.9
- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS,
PROFESIONALES Y
EMPRESAS
2.9.1-
GENERALIDADES
2.9.2-
RESPONSABILIDAD DEL PROYECTISTA
2.9.3-
RESPONSABILIDAD DEL DIRECTOR TÉCNICO
2.9.4-
RESPONSABILIDAD DEL REPRESENTANTE TECNICO
2.9.5-
RESPONSABILIDAD DEL DIRECTOR EJECUTIVO
2.9.6-
INSCRIPCION Y MATRICULA MUNICIPAL
2.9.7-
EMPRESAS CONSTRUCTORAS
2.9.8-
REGISTRO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS
2.9.9-
DOMICILIO
2.9.10- PRINCIPIO Y FINAL
DE LA
RESPONSABILIDAD DEL PROFESIONAL
2.9.11- REEMPLAZO Y/O RENUNCIA
DE PROFESIONALES Y EMPRESAS
2.9.12- REEMPLAZO O
RENUNCIA NO COMUNICADOS
2.10
- PERMISOS DE DEMOLICION
2.10.1-
GENERALIDADES
2.10.2-
CASOS PARTICULARES DE DEMOLICIONES
2.10.3-
DEMOLICIONES DE EDIFICIOS DE INTERES PATRIMONIAL
2.11
- CONSTRUCCIONES SIN PERMISO Y /O EN
CONTRAVENCION
2.11.1-
GENERALIDADES
2.11.2-
CONSTRUCCION SIN PERMISO CON INTERVENCION PROFESIONAL
2.11.3-
EDIFICIOS EXISTENTES CONSTRUIDOS SIN PERMISO
2.11.4-
ADAPTACION REGLAMENTARIA
2.11.5-
ORDEN NO CUMPLIDA
2.11.6-
EDIFICIOS ANTIRREGLAMENTARIOS
2.11.7-
PLANOS DE ACTUALIZACION Y/O REFORMAS
2.12
- TRAMITE DE INCORPORACION
2.12.1-
INCORPORACION Y PERMISOS DE OBRA
2.12.2-
RESTRICCIONES A LAS INCORPORACIONES
2.12.3- OBLIGATORIEDAD DEL
INFORME TECNICO EN INCORPORACIONES.
2.12.4-
COMPONENTES MINIMOS DEL INFORME TECNICO.
2.12.5-
TIPOS DE INFORME TECNICO
2.12.6-
RECHAZO DE LA
INCORPORACION POR EL ESTADO DEL EDIFICIO
2.13
- CERTIFICADOS SOLICITADOS POR ESCRIBANIAS
2.14 - INSPECCIONES FINALES DE OBRA
2.14.1-
SOLICITUD DE INSPECCION FINAL DE OBRA
2.14.2-
DOCUMENTOS NECESARIOS PARA TRAMITAR LA INSPECCION FINAL
2.14.3-
INSPECCION FINAL PARCIAL
2.14.4-
RETIRO DE DOCUMENTOS
2.15 - REFORMA DE EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
2.15.1- CONDICIONES PARA APROBACION DE OBRAS
2.15.2-
DOCUMENTACIÓN PARA APROBACION DE OBRAS EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.15.3-
DOCUMENTACIÓN PARA INCORPORACION DE
AMPLIACIONES
EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.16
- CONSTRUCCIONES EN PELIGRO
2.16.1- CONSTRUCCIONES EN PELIGRO DE DERRUMBE
2.16.2- APRECIACION DEL PELIGRO DE DERRUMBE
2.16.3-
NOTIFICACION DE PELIGRO DE DERRUMBE
2.16.4-
PELIGRO INMINENTE DE DERRUMBE
2.16.5-
APUNTALAMIENTOS
2.16.6-
EDIFICIOS LINDEROS AFECTADOS
2.17-
PENALIZACIONES
2.17.1-
SANCIONES A PROFESIONALES
2.17.2-
MULTAS A PROPIETARIOS
2.17.3-
PARALIZACION DE LA OBRA
2.18-
PERMISO DE USO DE EDIFICIOS
SECCION 3:
EJECUCION DE LAS OBRAS
3.1- VALLAS
PROVISORIAS AL FRENTE DE LAS OBRAS
3.1.1- OBLIGACION DE
COLOCAR VALLAS PROVISORIAS AL FRENTE DE LAS OBRAS
3.1.2- DIMENSION Y
UBICACION DE LA VALLA
PROVISORIA AL FRENTE DE LAS OBRAS
3.1.3-
PASO PEATONAL FUERA DE LA
VALLA PROVISORIA Y DE LA LINEA MUNICIPAL
3.1.4-
PASO PEATONAL POR PASARELA
3.1.5- USO DEL ESPACIO
CERCADO POR LA VALLA
PROVISORIA
3.1.6- RETIRO DE LA VALLA PROVISORIA
AL FRENTE DE UNA OBRA
3.1.7- OCUPACION DE LA VIA PÚBLICA
3.1.8- MEDIDAS DE
SEGURIDAD
3.1.9- ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS AL FRENTE DE LAS
OBRAS
3.1.10- PAGO DE DERECHOS
POR LA OCUPACION Y /O
USOS DE LA VIA PÚBLICA
CON VALLAS PROVISORIAS AL FRENTE DE LAS OBRAS
3.2 - CARTEL DE OBRA
3.2.1- OBLIGACION DE
COLOCAR CARTEL DE OBRA
3.2.2- RETIRO DEL CARTEL
DE OBRA
3.2.3- CARACTERÍSTICAS DE
LOS CARTELES DE OBRA
3.3-
ANDAMIOS
3.3.1-
ANDAMIOS SOBRE LA VÍA
PÚBLICA
3.3.2
- CAPACIDAD DE LOS ANDAMIOS
3.3.3-
ACCESOS A ANDAMIOS
3.3.4-
TIPOS DE ANDAMIOS
3.3.5-
ANDAMIOS FIJOS
3.3.6-
ANDAMIOS SUSPENDIDOS
3.3.7-
ANDAMIOS SUSPENDIDOS INDIVIDUALES
3.3.8-
ANDAMIOS EN OBRAS PARALIZADAS
3.3.9-
TORRES PARA GRUAS, GUINCHES Y MONTACARGAS
3.4- SEGURIDAD EN LAS
OBRAS
3.4.1- CUMPLIMIENTO DE LAS
MEDIDAS DE SEGURIDAD EN LAS OBRAS
3.4.2-
MODOS DE PROTECCION EN VACIOS
3.4.3 -TRABAJOS CON
ELECTRICIDAD
3.4.4-
TRABAJOS SOBRE TECHO
3.4.5-
CAIDA DE MATERIALES EN FINCAS LINDERAS A UNA OBRA
3.4.6-
BANDEJAS DE PROTECCION
3.5 - DEMOLICIONES
3.5.1- GENERALIDADES
3.5.2- INSTALACIONES
PÚBLICAS APLICADOS EN OBRAS A DEMOLER
3.5.3- LIMPIEZA DE LA VIA PÚBLICA
3.5.4- PELIGRO PARA EL
TRANSITO
3.5.5- MEDIDAS ADICIONALES
DE PROTECCION
3.5.6- MAMPARAS
PROTECTORAS PARA DEMOLER MUROS ENTRE PREDIOS
3.5.7- OBRAS DE DEFENSA A
LINDEROS EN DEMOLICIONES
3.5.8- CAÍDA DE ESCOMBROS EN DEMOLICIONES
3.5.9- RELLENO DE ZANJAS Y
SOTANOS EN DEMOLICIONES
3.5.10- DEMOLICIONES
PARALIZADAS
3.5.11- EXTERMINIO DE
ROEDORES
3.6 - EXCAVACIONES
3.6.1- GENERALIDADES
3.6.2- AUTORIZACION PARA
INICIAR EXCAVACIONES
3.6.3- PLAZO PARA SU
TERMINACION
3.6.4- EXCAVACION QUE
AFECTE A UN PREDIO LINDERO O A VIA PUBLICA
3.6.5- EXCAVACION QUE
AFECTE A CONSTRUCCIONES ADYACENTES
3.6.6- PROTECCION CONTRA
ACCIDENTES EN EXCAVACIONES
3.6.7- ESTUDIO DE SUELOS
3.7- CIMIENTOS
3.7.1- GENERALIDADES SOBRE
CIMIENTOS
3.7.2- CIMIENTOS EN MUROS
3.8-
ESTRUCTURAS
3.8.1-
GENERALIDADES SOBRE ESTRUCTURAS
3.8.2-
MANTENIMIENTO DE LOS LÍMITES DEL PREDIO
3.8.3-
CÁLCULO Y EJECUCION DE LAS ESTRUCTURAS
3.8.4-
USO DE ESTRUCTURAS EXISTENTES
3.9
- MUROS
3.9.1-
TIPOS DE MUROS
3.9.2-
MUROS DIVISORIOS CONTIGUOS
3.9.3-
MUROS ENCABALLADOS
3.9.4-
MUROS O TABIQUES INTERIORES
3.9.5-
MUROS EXTERIORES
3.9.6-
PRESERVACION DE MUROS CONTRA LA
HUMEDAD
3.9.7-TRABA
DE MUROS
3.10- REVOQUES Y REVESTIMIENTOS
3.10.1- OBLIGACION DE
REVOCAR
3.10.2- REVOQUES Y
REVESTIMIENTOS EXTERIORES
3.10.3- REVOQUES Y
REVESTIMIENTOS INTERIORES
3.10.4-
REVESTIMIENTOS ADOSADOS EN MUROS
3.10.5- REVESTIMIENTOS
IMPERMEABLES EN LOCALES DE SALUBRIDAD
3.11- CONTRAPISOS Y
SOLADOS
3.12- TECHOS Y AZOTEAS
3.12.1- GENERALIDADES
3.12.2-
CUBIERTAS DE MATERIAL NO PERMANENTE
3.12.3-
TECHOS TRANSPARENTES O TRASLUCIDOS
3.13- INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
3.13.1- SANEAMIENTO
3.13.1.1- TANQUES DE AGUA
3.13.1.2- DESAGÜES
PLUVIALES
3.13.1.3- TRATAMIENTO DE
EFLUENTES CLOACALES
3.13.1.4-
PERFORACION PARA CAPTACION DE AGUA
3.13.1.5-
DISPOSICIONES DE O.S.N. COMO COMPLEMENTO DE ESTE CODIGO
3.13.2- INSTALACIONES
TERMICAS
3.13.2.1-
HOGARES Y/O ESTUFAS EN CASAS DE FAMILIAS
3.13.2.2- CHIMENEAS O
CONDUCTOS PARA EVACUAR HUMOS O FLUIDOS.
3.13.2.3- ALTURA DE UNA CHIMENEA
3.13.2.4- CALEFACCION POR
AIRE CALIENTE PRODUCIDO MEDIANTE APARATOS QUE QUEMAN COMBUSTIBLES
3.13.3-
INSTALACIONES DE GAS
3.13.4-
INSTALACIONES ELECTRICAS
3.14- AISLACION ACUSTICA.
3.15-
SISTEMAS Y MATERIALES DE CONSTRUCCION AUTORIZADOS
3.15.1-
SISTEMAS NO TRADICIONALES
3.15.2-
CONSTRUCCIONES EN MADERA
3.15.3-
CONSTRUCCIONES EN BLOQUES DE HORMIGON
3.15.4-
CONSTRUCCIONES EN PIEDRA
3.15.5- CONSTRUCCIONES EN ADOBE
3.15.6- CONSTRUCCIONES DE TECHOS VERDES
3.16-
CONSTRUCCIONES Y MATERIALES PROHIBIDOS
SECCION 4:
PROYECTO DE LAS OBRAS
4.1-
INDICADORES, OCUPACION DEL SUELO RESTRICCIONES
4.1.1-
GENERALIDADES
4.1.2- DETERMINACIÓN DE LA COTA DE PARCELA
4.1.3-
FORMACION DE OCHAVA EN LAS ESQUINAS
4.1.4-
DENSIDAD (MODIFICADO POR ORDENANZA 99/23)
4.1.5-
VOLUMEN EDIFICABLE
4.1.6-
FOS, FOT, INDICE DE PERMEABILIDAD
4.1.6.1- FOS
4.1.6.2- FOT
4.1.6.3- INDICE DE PERMEABILIDAD
4.1.6.4- AMPLIACIONES EN
EDIFICIOS EXISTENTES CON FOS AGOTADO
4.1.7- FONDO LIBRE DE MANZANA
4.1.7.1- GENERALIDADES
4.1.7.2- RETIRO DE FONDO EN LOTES DE 25 METROS O MENORES
4.1.7.3- RETIRO DE FONDO EN LOTES
INTERIORES
4.1.7.4- RETIRO
DE FONDO EN LOTES EN ESQUINA
4.1.7.5- EDIFICACIONES COMPLEMENTARIAS
4.1.7.6- USOS EN EDIFICACIONES COMPLEMENTARIAS
4.1.8- RETIROS DE FRENTE
4.1.8.1- ZONAS CON RETIRO DE FRENTE
OBLIGATORIO
4.1.8.2- UTILIZACION DE LINEA DE FRENTE DE
LINDEROS
4.1.8.3- EXCEPCION EN RETIROS DE FRENTE
4.1.9- RETIROS LATERALES
4.1.9.1- RETIROS LATERALES
4.1.9.2- RETIROS LATERALES EN LOTES DE
ESQUINAS
4.1.9.3- RETIROS LATERALES EN
ZONAS RP, ZCM, EU1, EU2 y EU3
4.1.9.4- RETIROS LATERALES EN
ZONA ZDIT
4.1.10- PLANO LÍMITE
4.1.10.1-
DEFINICION
4.1.10.2- CONSTRUCCIONES SOBRE PLANO LÍMITE
4.1.10.3- ELEVACION SOBRE COTA DE
PARCELA
4.1.10.4- PLANO LÍMITE EN ZONAS CA2 y CA1
4.1.10.5- ENTREPISOS EN LOCALES COMERCIALES EN
ZONAS CA2 y CA1
4.2 - CERCOS Y VEREDAS
4.2.1- GENERALIDADES
4.2.2- MATERIAL
DE LOS CERCOS
4.2.3-
ALTURA DE LOS CERCOS EN PREDIOS BALDIOS
4.2.4-
CARACTERISTICAS DE LAS VEREDAS
4.2.5-
ANCHOS Y PENDIENTES DE LAS VEREDAS
4.2.6-
MATERIAL DE LAS VEREDAS
4.2.7 - ESPACIOS LIBRES
PARA ÁRBOLES
4.2.8
- ENTRADA DE VEHÍCULOS
4.2.9 - CERCOS Y ACERAS EN
CASO DE DEMOLICION DE EDIFICIOS
4.2.10- INCUMPLIMIENTO A LA CONSTRUCCIÓN ,
RECONSTRUCCIÓN, REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO DE CERCOS Y ACERAS.
4.2.11- PLAZO DE
CONSTRUCCION DE CERCOS Y ACERAS
4.3 - FACHADAS
4.3.1- GENERALIDADES SOBRE
ESTETICA URBANA
4.3.2- APROBACION DE
FACHADAS
4.3.3- INSTALACIONES Y
TANQUES EN FACHADAS
4.3.4- SALIENTES DE LINEA
MUNICIPAL
4.3.6- TENDEDEROS DE ROPA
4.4 - PATIOS
4.4.1- CLASIFICACION DE PATIOS
4.4.1.1-
PATIO DE PRIMERA CATEGORIA
4.4.1.2-
PATIO DE SEGUNDA CATEGORIA
4.4.1.3-
PATIO DE TERCERA CATEGORIA
4.4.2- PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE
URBANO
4.4.2.1- PATIO VINCULANTE
4.4.2.2- EXTENSION APENDICULAR
4.4.3- FORMA DE MEDIR LOS PATIOS
4.4.4- DIVISION DE PATIOS CON CERCOS
4.4.5- ACCESO A PATIOS
4.4.6- PROHIBICION DE CUBRIR PATIOS
4.4.7- NIVEL DE LOS PATIOS
4.4.8- VISTAS DESDE PATIOS HACIA LOTES LINDEROS
4.4.9- INCORPORACION DE PATIOS A OBRAS EXISTENTES
4.5
- LOCALES Y DEPENDENCIAS
4.5.1-
LOCALES DE PRIMERA CATEGORIA
4.5.2-
LOCALES DE SEGUNDA CATEGORIA
4.5.3-
LOCALES DE TERCERA CATEGORIA
4.5.4-
LOCALES CUARTA CATEGORIA
4.5.5-
SUPERFICIE MINIMAS
4.5.6-
VENTILACION E ILUMINACION
4.5.7-
VENTILACION E ILUMINACION EN AMBIENTES DE PRIMERA CATEGORIA
4.5.8-
VENTILACION E ILUMINACION EN AMBIENTES DE SEGUNDA CATEGORIA
4.5.9-
ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN DE LOCALES DE TERCERA CATEGORIA
4.5.10-
ILUMINACION Y VENTILACION DE LOCALES DE CUARTA CATEGORIA
4.5.11-
VENTILACION E ILUMINACION EN EDIFICIOS QUE SE REFACCIONEN
4.5.12-
VENTILACION DE BAÑOS Y TOILETTES
4.5.13-
VENTILACION DE SOTANOS Y DEPOSITOS
4.5.14-
REMATE DE LOS CONDUCTOS O COLECTORES DE VENTILACION
4.5.15- VENTILACION POR
MEDIOS MECANICOS
4.5.16-
ILUMINACION ARTIFICIAL DE EDIFICIOS
4.6
- CIRCULACIONES
4.6.1-
CIRCULACIONES HORIZONTALES
4.6.2- CIRCULACIONES
VERTICALES
4.6.2.1- ESCALERAS
4.6.2.2-
ASCENSORES
4.7- MEDIOS DE SALIDA
4.7.1- SALIDAS EXIGIDAS EN
CASO DE EDIFICIO CON USOS DIVERSOS
4.7.2- SITUACIÓN DE LOS
MEDIOS DE SALIDA EN PISO BAJO
4.7.3- SITUACIÓN DE LOS
MEDIOS DE SALIDA EN PISOS ALTOS, SOTANOS Y SEMISÓTANO.
4.8
- SEGURIDAD CONTRA INCENDIO
4.8.1- CAJA DE ESCALERA
4.8.2- SISTEMAS CONTRA INCENDIO
4.8.3- ADECUACION EN EDIFICIOS EXISTENTES
4.8.4- PLAZOS PARA LAS ADECUACIONES
4.8.5- ANALISIS TECNICO POR PARTE DE LA DIRECCION DE
4.8.6- VISADO DE LA DIRECCION DE
SECCION 5:
ACCESIBILIDAD
5.1- GENERALIDADES ACERCA DE LA ACCESIBILIDAD
5.2- EDIFICIOS ACCESIBLES
5.3- MEDIDAS DE LA REGLAMENTACION DE
ACCESIBILIDAD EXIGIDAS PARA LA APROBACION DE PROYECTOS DE OBRAS.
5.4- ACCESOS A LOS EDIFICIOS
5.5- CIRCULACIONES VERTICALES EN EDIFICIOS ACCESIBLES
5.6- CIRCULACIONES HORIZONTALES EN EDIFICIOS
ACCESIBLES
5.7- SERVICIOS SANITARIOS EN EDIFICIOS ACCESIBLES
5.8- ESTACIONAMIENTOS ESPECIALES
5.9- LOCALES DE ATENCION AL PÚBLICO
5.10- ADECUACION
SECCION
1: GENERALIDADES
1.1- ALCANCE DEL REGLAMENTO DE CONSTRUCCION
Las disposiciones del Reglamento de Construcción son de carácter
obligatorio para todo el partido de Balcarce, sean áreas Urbanas,
Complementarias o Rurales, y alcanzan a los temas que a continuación se enumeran:
-Construcciones en general, obras nuevas, ampliaciones, obras existentes,
demoliciones, modificaciones o refacciones.
-Ocupación, mantenimiento e inspección de predios, edificación,
estructura, y espacios públicos aledaños.
Las disposiciones se aplicarán por igual a las propiedades
gubernamentales y particulares.
Lo precedente debe considerarse como enunciativo y no debe interpretarse
como una limitación a la aplicación del presente reglamento.
1.2- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS,
PROFESIONALES Y EMPRESAS.
El propietario, profesional o empresa comprendidos en
los alcances del Reglamento de Construcción, deben conocer su contenido y quedan
obligados a cumplirlo.
Los profesionales con incumbencias, tendrán los
derechos y obligaciones que le confiere el presente reglamento, pudiendo paralizar obras bajo su dirección que por
otras vías ordene el propietario o persona no autorizada para ello.
1.3- TRAMITES A REALIZAR EN EL PARTIDO DE BALCARCE
Las actuaciones a
efectuarse en el ámbito del Partido de Balcarce se realizaran ante el Municipio, por profesionales matriculados en los respectivos
colegios con jurisdicción en la
Provincia de Buenos Aires, conforme las incumbencias determinadas
para cada profesión.
Para efectuar tareas en
todo el Partido de Balcarce los profesionales deberán estar inscriptos y matriculados en la Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas.
1.4- IDIOMA
NACIONAL Y SISTEMA METRICO DECIMAL
Toda documentación que se relacione con el Reglamento
de Construcción, será escrita en idioma nacional, salvo el caso de los
tecnicismos sin equivalente en nuestro idioma. Cuando se acompañen antecedentes
o comprobantes de carácter indispensable
redactados en idiomas extranjeros, vendrán con
la respectiva traducción al idioma nacional. Esta obligación no
comprende las publicaciones o manuscritos presentados a título informativo.
Es obligatorio el uso del sistema métrico decimal.
SECCION 2:
NORMAS ADMINISTRATIVAS
2.1- TRABAJOS QUE
REQUIEREN PERMISO
Los trabajos que se
detallan a continuación, requieren para su ejecución de la intervención de un
profesional con incumbencias:
a) Construcción de edificios nuevos.
b) Ampliaciones o refacciones
de edificios existentes.
c) Modificaciones de partes de edificios que alteren su
materialidad, o funcionalidad del proyecto como puede ser las condiciones de habitabilidad, de iluminación
y ventilación etc.
d) Cambios de cubierta.
e) Modificación
de fachadas
f) Construcción
de piscinas.
g) Demoliciones.
h) Instalaciones termomecánicas, eléctricas, sanitarias.
i) Bóvedas y panteones en el cementerio.
j) Instalar
toldos, carteles, ó cerramientos que
requieran estructura y/o puedan afectar la estética urbana.
2.2- CERTIFICADO
URBANISTICO
Antes de realizar
proyectos de obras que requieran permiso, los profesionales podrán obtener en la Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas un Certificado Urbanístico, a efectos de conocer
las particulares restricciones al dominio que afectaran al inmueble en
cuestión, como asimismo sus indicadores máximos de ocupación y/o usos
permitidos establecidos en las ordenanzas
de zonificación. Del mismo modo dicho documento podrá ser solicitado por
profesionales que intervengan directa o indirectamente en operaciones
inmobiliarias (agrimensores o martilleros públicos), de manera de proporcionar
información para proyectos futuros.
Dicho Certificado
Urbanístico tendrá una validez de 6 (seis) meses a partir de la fecha de su
otorgamiento y se podrá presentar en el legajo de obra sin que esto sea
obligatorio.
2.3- FACTIBILIDAD DE LOS SERVICIOS DE AGUA Y CLOACAS
Es condición obligatoria
para otorgar permisos de obra a proyectos con planta baja y dos (2) pisos altos
o más, o seis (6) unidades funcionales o mas, la presentación de la
factibilidad técnica de provisión de los servicios de agua y cloacas, es decir la
posibilidad de conexión a las redes de ese edificio en particular, expedido por
la empresa concesionaria del servicio.
En los lotes que no estén
provistos de los servicios de agua y cloacas, para otorgar permisos de obra de
viviendas multifamiliares (siempre que la zona lo contemple) se deberá adjuntar
la factibilidad de los mismos, otorgada por la empresa concesionaria del servicio.
En todos los casos se deberá respetar la densidad establecida en la ordenanza
92/10 y sus modificatorias.
2.4- VISADO PREVIO
2.4.1- OBLIGACION DEL
VISADO PREVIO
El procedimiento de visado
previo es obligatorio como tramite inicial de la aprobación de un proyecto, obtención de un permiso
de obra a construir, reformar o demoler,
incorporación de superficies existentes,
o tramites de final de obra, de manera
de posibilitar las observaciones de fondo o de forma que resulten pertinentes,
previas a la presentación del plano definitivo.
Mediante este
procedimiento, profesionales de la Subsecretaría de
Planeamiento y Obras Privadas analizarán la documentación de obra presentada, en
lo que respecta a su relación con la normativa vigente aplicable al caso, en
materia de indicadores, volumetrías, alturas, implantación y usos, y otros
aspectos que puedan surgir a partir del
estudio de la documentación que se
acompañe.
2.4.2- PLANOS PARA
VISADO PREVIO
Se deberá presentar como
mínimo para su análisis y evaluación dos
copias del plano municipal en escala 1:100, consignando datos de ubicación,
zona urbanística, cálculo de indicadores, medidas y superficie de parcela,
retiros, plantas, cortes y fachadas, de modo tal que permita la interpretación
del proyecto y/o edificación existente.
Las copias del plano presentadas deberán estar firmadas por el profesional y el
o los propietarios.
La documentación deberá
ingresarse por mesa de entradas, previo visado por el colegio profesional
correspondiente.
2.4.3- DEVOLUCION DEL
VISADO PREVIO
En caso en que las correcciones a efectuarse no sean
impedimento, se entregará la liquidación de los derechos de construcción,
además de un plano y planilla adjunta con
todas las observaciones realizadas, debiendo el profesional adecuar la presentación
definitiva a las mismas.
2.4.4- VENCIMIENTO
DEL VISADO PREVIO
Dentro del plazo de
noventa (90) días corridos, a partir de la fecha de entrega de los planos de informe
emitido por profesionales del municipio, se deberá presentar el legajo definitivo para solicitar la
aprobación de la obra a construir o de
la incorporación, según corresponda. Transcurrido dicho plazo sin que exista dicha
presentación, se producirá la caducidad del procedimiento iniciado, enviándose
a archivo las actuaciones.
Efectuada la caducidad,
los interesados podrán reiniciar un
nuevo trámite.
2.4.5- ALCANCE DEL
VISADO PREVIO
Las correcciones emitidas en el informe, como respuesta a todo
visado previo, no generan derecho alguno a favor de los recurrentes respecto a autorizaciones para
inicios de obra.
2.5- DOCUMENTACION REQUERIDA EN LOS LEGAJOS DE OBRA
2.5.1- OBRAS NUEVAS
(INCLUIDAS AMPLIACIONES)
Para las obras a construir
se requerirá presentar la siguiente documentación:
a) Planilla y plano de visado
previo corregido.
b) Plano municipal en cinco (5) copias como mínimo a escala 1:100.
c) Plano de instalación eléctrica, ó electromecánica en
escala 1:100 o 1:50, de acuerdo a la envergadura ó complejidad de la obra, una
(1) copia.
d) Plano de esquema sanitario, provisión de agua y
tanque de reserva a escala 1:100 o 1: 50,
una (1) copia.
e) Plano y cálculo de estructura del edificio en escala
1:100 o 1:50 (cuando corresponda), una (1) copia.
f) Plano
de detalles, (en caso que sean exigidos).
g) Planilla de visado del colegio profesional correspondiente de la tarea a
realizar.
h) Acta de desligamiento de los profesional/es
intervinientes en el trámite
antecedente, en caso de
nuevas ampliaciones o reformas de edificios existentes.
i)
Certificado de deslinde y amojonamiento, solo en obras nuevas, exceptuando edificios
exentos o de carácter precario o provisorio.
j) Estudio de suelos en los
casos definidos en el artículo 3.6.7.
k) Soporte digital en los
formatos PDF, DWG y DXF. (Ord. 134/14)
l) Factibilidad
del servicio de agua y cloacas (para edificios de dos pisos altos o mas, o mas
de seis unidades funcionales) según art. 2.3
m) Certificado urbanístico (optativo)
2.5.2- OBRAS EXISTENTES
a) Planilla y plano de visado
previo corregido.
b) Plano municipal en 5 (cinco) copias como mínimo a escala 1:100.
c) Planilla de visado del colegio profesional correspondiente de la tarea a
realizar.
d) Acta de desligamiento de los profesional/es
interviniente/s en el trámite
antecedente, en caso de
nuevas ampliaciones o reformas de edificios existentes.
e) Informe
técnico del estado de obra visado por el Colegio profesional correspondiente de
acuerdo a lo expresado en 2.12.
f) Soporte digital en los
formatos PDF, DWG y DXF. (Ord. 134/14)
2.5.3- DEMOLICIONES
a) Planilla y plano de visado
previo corregido.
b) Cinco copias del plano a escala 1:100.
c) Planilla de visado del colegio profesional correspondiente de la tarea a
realizar.
d) Soporte digital en los
formatos PDF, DWG y DXF. (Ord. 134/14)
e) Certificado de exterminio de roedores o cualquier
otra plaga de la zona extendido por la Dirección de Inspección General.
2.5.4- ELEMENTOS QUE
CONTENDRÁN LOS PLANOS
Todos
los planos, planillas y detalles que formen parte del legajo de obra, deberán
ser firmados por el profesional actuante responsable del proyecto.
1- Los
planos de obra exigidos contendrán los datos que permitan identificar e
interpretar el proyecto ó la obra existente, a saber:
a) Carátula oficial, debidamente cumplimentada según croquis
adjunto
b) Plantas de todos los niveles, con designación según
destino real y numeración de locales; cotas de nivel; dimensiones acotadas de
todos los locales; proyección de aleros y/o salientes de cualquier tipo;
indicación de vanos; indicación de sectores existentes, a construir y/o demoler
con la simbología correspondiente; etc.
c) Cortes del edificio, en cantidad no inferior a 2
(dos) perpendiculares entre sí, efectuados por las partes más significativas,
indicándose cotas de solados, altura de locales, etc.
d) Fachadas, con indicación de materiales de
terminación.
e) Planta de techos, con indicación de sus elementos
constitutivos y pendientes en escala 1:200.
f) Silueta de las partes componentes del edificio con
las superficies de cada una de ellas.
f) Cuadro con balance de superficies cubiertas,
discriminando las correspondientes a F.O.S. y
F.O.T.
h) Planilla de iluminación y ventilación de locales.
i) Servicios
de la parcela.
2- Los planos
de instalaciones eléctricas o electromecánicas contendrán la indicación esquemática
de los circuitos, conductos, canalizaciones, etc., con la simbología convencional
de los distintos elementos de maniobra, protección ó artefactos, como asimismo
el cuadro de cargas y detalle de tableros.
3- Los planos
de instalaciones sanitarias corresponden a agua, cloacas, y pluviales. Deberán contener el tendido de cañerías, con
diámetros, materiales, ubicación de artefactos y piezas, ubicación de tanques, pozos
absorbentes y cámaras de inspección o sépticas.
4- Los
planos de estructura tendrán esquematizada la misma, conjuntamente con las
planillas de cálculo, el que será de responsabilidad absoluta del profesional
proyectista.
2.5.5- COLORES
CONVENCIONALES
En
los planos se identificarán los distintos tipos de obra con los rayados y
colores convencionales indicados a continuación:
A
construir nueva: muros
en rojo
Existente
con planos aprobados: muros
y rayado en negro
Existente
sin permiso, a incorporar: muros en blanco y rayado en rojo
Incorporación
y terminación: muros blancos rayado cuad.
en rojo
Aprobada sin final de obra: muros y rayado en rojo
Existente
con plano, modif. s/ permiso: muros blanco
rayado cuad. rojo y negro
A
demoler: muros y rayado en amarillo
Demolido
sin permiso: muros blancos rayado cuad. en
amarillo
Aprobada
a modificar: muros en negro ray. cuad. rojo y negro
Los
rayados serán a 45º con una separación entre sí de 1 a 2 cm .
Los
colores a usar serán firmes, nítidos y francos. La coloración en ningún caso
debe dificultar la lectura de los dibujos, los que a su vez, serán fáciles de
interpretar y/o leer – Norma IRAM 4525.
2.6- PAGO DE DERECHOS
DE CONSTRUCCION
El pago de los derechos de
construcción de acuerdo a la ordenanza impositiva vigente o el acuerdo de un
plan con el pago de la primera cuota, se deberá efectuar previamente al ingreso del legajo definitivo de la obra. El pago
de los derechos no será suficiente para la convalidación técnica del expediente
de obra, el que requerirá del estudio pertinente que verifique el cumplimiento
de normativa vigente y de las correcciones efectuadas en el visado previo.
2.7- PERMISO DE OBRA
2.7.1- OTORGAMIENTO DEL
PERMISO DE OBRA
Cumplidos los requisitos
establecidos por este Reglamento, en lo que se refiere a la documentación
necesaria a presentarse, se procederá a aprobar el expediente.
Una vez convalidada la documentación
de obra presentada, se otorgará el permiso de obra computándose esa fecha como de iniciación de la misma.
2.7.2- ENTREGA DE PLANOS
APROBADOS
Al otorgar el permiso de obra, se podrá entregar al director de obra, al proyectista o al propietario
de la misma, las copias de plano aprobado, a excepción de dos (2) de ellas que se conservarán en el
expediente con el resto de la documentación. Para retirar los planos aprobados,
el propietario deberá haber efectuado el pago completo de los correspondientes derechos de
construcción y poseer libre deuda de la Dirección de Recursos.
2.7.3- PERMISO
PROVISORIO
Cuando por causas debidamente
justificables no se hubiera completado la documentación requerida en el artículo
2.5.1, el profesional autor del proyecto podrá solicitar un permiso provisorio de obra por 30 días, que
será evaluado para su otorgamiento. El mismo no implica la aprobación del
plano, que se realizará cuando se complete la totalidad de la documentación.
El permiso provisorio de obra
podrá otorgarse sólo si la documentación presentada incluye lo requerido en los incisos a), b), e), g), h), i), j), l) del artículo
2.5.1
2.7.4- INICIACION DE
OBRA
Salvo en los casos de
otorgado el permiso provisorio, las obras no podrán iniciarse sin el permiso de
obra de lo contrario se aplicarán las
sanciones previstas.
2.7.5- CADUCIDAD DE
PERMISOS
El permiso de obra perderá
su validez a los veinticuatro (24) meses desde su otorgamiento, salvo que por
modificaciones en las normas el proyecto quede fuera de reglamento,
produciéndose la caducidad en estos casos a los doce (12) meses.
En cualquier caso, La Municipalidad comunicará
al propietario y profesionales la decisión adoptada, archivándose el
expediente, siempre que a pedido de los interesados con causa debidamente
justificada, no sea otorgada una prórroga del permiso por parte de La Municipalidad.
2.7.6- RENOVACION DE
PERMISOS
Una vez caducado un
permiso anterior y archivado el expediente de construcción, podrá iniciarse un
nuevo trámite cumplimentándose las reglamentaciones vigentes y abonando
nuevamente los derechos de construcción conforme a los valores establecidos por
la ordenanza fiscal vigente.
2.7.7-
PLAZO DE OBRA
Todas
las obras tendrán un plazo de cinco (5) años para su terminación, los que
comenzarán a computarse a partir de la fecha de iniciación.
Si
por el volumen ó complejidad de la obra, fuera necesario establecer un plazo
mayor, el profesional podrá solicitar por escrito su otorgamiento,
fundamentando tal requerimiento.
2.7.8-
DESISTIMIENTO DE OBRA
Se
considera desistido el propósito de ejecutar una obra en los siguientes casos:
a)
Cuando transcurridos noventa días desde
la entrega de la documentación del
visado previo observada para su corrección, no se presentara el legajo de obra
definitivo y cumplido con el pago de los derechos de construcción, o
realización de un plan de pagos.
b)
Cuando el propietario conjuntamente con el profesional manifiesta por escrito
el
desistimiento
de la obra en cualquier etapa del tramite.
c)
Cuando otorgado el permiso de obra no se
hubiera comenzado la misma sin causa
justa, de acuerdo a lo establecido en 2.7.5.
2.7.9- RETIRO DE PLANOS
PARA CORREGIR
Cuando por indicación de La Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas sea
necesario corregir los originales presentados, el profesional actuante los
retirará al efecto, firmando el compromiso de devolución, el que, en caso de
incumplimiento, provocara el envío a archivo del expediente de obra.
2.7.10- MODIFICACION DE PLANOS Y
PLANILLAS AUTORIZADAS-
El
propietario o constructor de una obra no podrá introducir modificaciones o
ampliaciones en los planos sin previa presentación de los planos reglamentarios.
En
el caso de pequeñas modificaciones internas o ampliaciones de hasta el diez por
ciento (10%) de la superficie de una obra autorizada por La Municipalidad ,
siempre que no se alteren fundamentalmente el proyecto o las condiciones de
estabilidad, podrá modificarse su ejecución mediante la presentación de croquis
de los trabajos a realizar acompañados de la correspondiente liquidación de
derechos. De estas copias previamente visadas, una se entregará al profesional
actuante y las otras quedarán agregadas al expediente, previo a la solicitud de
inspección final de obra deberán presentarse los planos definitivos en forma
reglamentaria.
2.8- CERTIFICADO DE INSTALACION ELECTRICA
Una vez cumplido con la
presentación de toda la documentación, y obtenido el permiso de obra, el
profesional interviniente deberá solicitar un certificado de Instalación
eléctrica, a los fines que la
Cooperativa de Electricidad General Balcarce permita la colocación del medidor del
servicio. Cuando se trate de obras que requieran más de un medidor, la
solicitud de los restantes solo se podrá efectuar presentando el final de obra correspondiente.
2.9- OBLIGACIONES DE
LOS PROPIETARIOS, PROFESIONALES Y EMPRESAS
2.9.1- GENERALIDADES
Los propietarios, profesionales
ó empresas, por el solo hecho de estar comprendido dentro del alcance de este Reglamento
se presume que conocen las condiciones
que se exigen en el mismo y quedan sujetos a las responsabilidades que se
derivan de su aplicación.
Los profesionales con incumbencias, matriculados
en los colegios profesionales
provinciales, deben asumir la responsabilidad técnica ante el Estado.
En
toda obra deberán cubrirse ante la Municipalidad los roles de proyecto, dirección y
construcción. En este último caso la responsabilidad técnica será asumida por
el director ejecutivo o en caso que exista empresa el representante técnico.
2.9.2- RESPONSABILIDAD
DEL PROYECTISTA
El profesional autor del
proyecto es el representante del propietario ante la Municipalidad. Es
el responsable de la elaboración y presentación de la documentación de obra, en
total cumplimiento del presente reglamento y de las normas establecidas en las
ordenanzas de zonificación vigentes.
2.9.3- RESPONSABILIDAD
DEL DIRECTOR TÉCNICO
El director de obra es el responsable ante la Municipalidad , durante la ejecución de la obra, del
cumplimiento del proyecto tal cual fue aprobado y de acuerdo a las reglas del
arte, del cumplimiento del presente reglamento y de las ordenanzas de
zonificación vigentes. También es responsable por cualquier cambio en el proyecto,
y por hacer cumplir las órdenes de la Municipalidad en la obra.
En ningún caso y bajo
ningún concepto podrá alegar desconocimiento del estado de obra, como así tampoco
de la ejecución, modificación o variantes no denunciadas de acuerdo a las
reglamentaciones vigentes.
2.9.4- RESPONSABILIDAD
DEL REPRESENTANTE TECNICO
Es el profesional
responsable encargado de la asistencia
técnica y asesoramiento a la empresa responsable de la ejecución de la obra. Es
el representante de ella ante la dirección de obra y el responsable de la
construcción ante el municipio. Es quien conduce al personal de la empresa,
y supervisa el correcto uso y manejo de materiales y maquinaria. Son sus responsabilidades
también evitar daños a terceros, a
linderos y la vía pública, y también la conservación de elementos urbanos como árboles, postes, líneas y
cámaras de servicios, etc.
2.9.5- RESPONSABILIDAD
DEL DIRECTOR EJECUTIVO
El director ejecutivo es
el profesional que asume la
responsabilidad técnica de las obras construidas por terceros bajo la modalidad
de ejecución de obra por administración, en las que el propietario es el
empresario.
Las responsabilidades del
director ejecutivo son las del director técnico, a las cuales se le adiciona las
del representante técnico, abarcando los aspectos relativos a ambas tareas.
El representante técnico
en estos casos no es exigible, ya que el propietario y el empresario son una
misma persona, por lo tanto no hay incompatibilidad debido a que no hay
intereses contrapuestos.
El propietario deberá
designar responsable/s de seguridad e higiene para el cumplimiento de las
normas que regulan la materia en los ámbitos de trabajo.
2.9.6- INSCRIPCION Y
MATRICULA MUNICIPAL
Los profesionales deberán
obtener la obtención de la matrícula municipal correspondiente, a cuyo efecto
deberá presentar:
a) Nombre y apellido del profesional.
b) Firma usual.
c) Documento de identidad.
d) Domicilio real y legal, e-mail, teléfono.
e) Título habilitante y categoría.
f) Número
de matrícula en el colegio profesional provincial correspondiente.
2.9.7- EMPRESAS
CONSTRUCTORAS
Las empresas podrán
ejecutar trabajos de construcción y/o instalaciones, siempre que acrediten a un
profesional como representante técnico de la misma que asuma las obligaciones
de acuerdo al artículo 2.9.4.
2.9.8- REGISTRO DE
EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Las empresas
constructoras, serán inscriptas en el registro que llevará la Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas, a cuyo efecto deberán presentar:
a) Nombre de la empresa.
b) Contrato social, ó en caso de no existir nómina de
socios y documentos de
identidad de los mismos.
c) Domicilios real y legal actualizados, e-mail, teléfono.
d) Capital
social
e) Referencias bancarias y
Comerciales.
f) Antecedentes de obras realizadas
e) Constancia de inscripción en ARBA y
AFIP.
2.9.9- DOMICILIO
Los profesionales y/o
empresas que tengan domicilio real en otro
punto del país, deberán constituir domicilio legal dentro del
Partido de Balcarce. En caso de cambio de domicilio deberá ser comunicado por nota, dentro de los cinco días de
producido el mismo.
2.9.10- PRINCIPIO Y FINAL DE LA RESPONSABILIDAD DEL
PROFESIONAL
La responsabilidad del
profesional y/o empresa se inicia con la presentación de planos y finaliza con
el otorgamiento del certificado final de obra, en lo que respecta a sus
obligaciones con esta Municipalidad.
2.9.11- REEMPLAZO Y/O RENUNCIA DE PROFESIONALES Y
EMPRESAS
a)
Reemplazo - El propietario de una obra puede, bajo su responsabilidad cambiar
de director, constructor o empresa, y proponer el respectivo reemplazante. El
propietario responderá por las reclamaciones que se le pudieran formular. La Municipalidad aceptará
el reemplazante siempre que sobre este no pese inhabilitación alguna y en la
misma fecha notificará por nota al
reemplazado. El reemplazante asume todas las obligaciones que tenía pendiente
su antecesor desde el momento en que el vinculo sea afianzado ante el Colegio Profesional correspondiente,
previa desvinculación del profesional saliente.
b)
Renuncia - La
Municipalidad reconoce a los profesionales y empresas el
derecho de retirarse de una obra, siempre que no exista pendiente de trámite
infracciones imputables a ellos. El retiro se concederá bajo su responsabilidad
debiendo responder por los reclamos que pueda formular el propietario. Al mismo se le notificará de lo resuelto, exigiéndole reemplazante para
continuar con la obra. Los trabajos quedarán paralizados hasta que el
reemplazante sea presentado y aceptado.
c) Previo
a la aceptación del cambio de Profesionales o Empresa, ya sea por reemplazo o
renuncia, la Municipalidad
podrá ordenar se inspeccione la obra a fin de determinar el estado de la misma
constatando el acta de estado realizada por los profesionales.
2.9.12- REEMPLAZO O RENUNCIA NO COMUNICADOS
Todo Profesional o Empresa
Constructora interviniente en una obra tiene ante el propietario y esta Municipalidad,
las obligaciones y responsabilidades que fija este reglamento, las ordenanzas
de zonificación, y las leyes nacionales y provinciales; su no cumplimiento se
considera abandono negligente de sus tareas profesionales.
Cuando la Municipalidad tome
conocimiento del abandono, reemplazo o renuncia y éste no haya sido comunicado,
ordenará la inmediata paralización de la obra hasta que se cumpla con lo establecido en este reglamento.
Cuando se produzca el
abandono, reemplazo o renuncia del director de obra, constructor o empresa constructora,
sin efectuar la correspondiente comunicación, subsistirá la responsabilidad del
mismo, hasta tanto se regularicen las actuaciones.
2.10- PERMISOS DE DEMOLICION
2.10.1- GENERALIDADES
La demolición de
superficies cubiertas o semicubiertas, sean éstas reglamentarias o no, previa al desarrollo de un nuevo
proyecto bajo ningún aspecto posibilita
la reconstrucción de las superficies demolidas, alegándose presuntos derechos
otorgados por la situación existente o por
aprobaciones anteriores.
Se podrá considerar un
proyecto como reforma si se modifican solamente paredes o cubierta. Si se producen ambas obras en un edificio
completo o en una parte, deberá
considerarse obligatoriamente la tarea como demolición del sector afectado.
El permiso de demolición
total de edificios existentes se otorgará para posibilitar una nueva construcción, la
que deberá ser documentada simultáneamente con el trámite de demolición. También podrá extenderse ante la
solicitud del propietario, aunque no exista un proyecto de construcción,
siempre que a juicio de la
Municipalidad no genere perjuicios a linderos, u otros de
tipo urbanístico.
Podrán autorizarse
asimismo demoliciones parciales de edificios existentes, con el objetivo de
mejorar funcionalmente los mismos. Estos casos serán considerados reformas, y
deberán acompañarse de la documentación correspondiente.
2.10.2- CASOS
PARTICULARES DE DEMOLICIONES
Podrán autorizarse
demoliciones de edificios existentes, en todos los casos en que la parcela en cuestión sea destinada a playa
de estacionamiento, espacio recreativo público ó privado, u otros casos similares.
También podrán autorizarse
demoliciones totales ó parciales de edificios que, por su estado de ruina,
presenten un peligro potencial que atente contra la seguridad de transeúntes,
habitantes, el tránsito y/o la propiedad privada, previa verificación por parte
de la Municipalidad.
2.10.3- DEMOLICIONES DE
EDIFICIOS DE INTERES PATRIMONIAL
En los casos que se
pretenda efectuar remodelaciones de edificios protegidos por las ordenanzas de preservación del patrimonio, el
otorgamiento del permiso correspondiente estará indefectiblemente supeditado a
la previa conformidad de la
Comisión de Patrimonio.
A tal fin, el profesional
encargado del proyecto, presentará los planos de la obra que se
deberán poner a consideración de dicha
Comisión, a efectos de lograr su
dictamen respecto de aquellos elementos del edificio o inmueble en cuestión, de
valor arquitectónico o patrimonial que deban ser preservados y/o restaurados.
2.11- CONSTRUCCIONES SIN PERMISO Y /O EN CONTRAVENCION
2.11.1- GENERALIDADES
Cuando se verifique que
una obra se ejecuta sin permiso municipal o que, teniéndolo, no se lleva a cabo
de acuerdo a las reglas del arte de la construcción, a los planos presentados,
a las disposiciones vigentes o que en razón de la misma se causaren daños o
perjuicios a fincas linderas, personas y/o cosas, se procederá a la inmediata
paralización de los trabajos mediante acta librada por el inspector municipal,
pudiendo incluso, procederse a la clausura preventiva de la misma, la que será
ratificada o rectificada por el Juez de Faltas. Sólo se autorizará la
prosecución de la obra, cuando sea convalidada la documentación requerida
correspondiente a la misma, sin perjuicio de la aplicación de las sanciones
previstas para el caso.
2.11.2- CONSTRUCCION
SIN PERMISO CON INTERVENCION PROFESIONAL
Cuando en una obra en
construcción sin permiso municipal o en contravención, mediara la intervención de profesionales, se
aplicarán a estos las sanciones que correspondan, sin perjuicio de paralizar
los trabajos hasta tanto sea convalidada la documentación de obra.
2.11.3- EDIFICIOS
EXISTENTES CONSTRUIDOS SIN PERMISO
Los edificios existentes,
o ampliaciones de los mismos, que fueran construidos sin el permiso
correspondiente, deberán ser incorporados, sin necesidad de intimación previa de
la autoridad municipal., aún cuando los mismos no se encontraran en condiciones
de ser habilitados funcionalmente. Quedarán comprendidos en tal situación
aquellos edificios que posean totalmente definidas las etapas de obra que
permitan delimitar su volumen edificado, esto es, con muros y cubiertas
materializados como mínimo.
En caso que la obra a
incorporar se encuentre en un estado de avance menor al 80% para autorizar la finalización de la misma,
se deberá presentar las tareas faltantes bajo contrato de proyecto, dirección y
dirección ejecutiva (o representación técnica si hay empresa) en el porcentaje
faltante hasta la finalización de la obra.
2.11.4- ADAPTACION
REGLAMENTARIA
Si de la inspección realizada a una obra en construcción
sin permiso municipal se determina que la misma no responde a las normas
establecidas en este Código ó en las ordenanzas de zonificación, se obligará a
efectuar las reformas ó trabajos imprescindibles para su adaptación reglamentaria
como asimismo evitar inconvenientes ocasionados por la ejecución de las obras,
sin perjuicio de ordenarse la demolición de aquellas partes del edificio
consideradas antirreglamentarias. En todos los casos se otorgara un plazo para dar
cumplimiento a los trabajos ordenados.
2.11.5- ORDEN NO
CUMPLIDA
Vencidos los plazos
fijados para la demolición ó ejecución de los trabajos necesarios determinados
en el artículo anterior, y no habiéndose
cumplido con lo intimado, el Departamento Ejecutivo podrá ordenar la demolición
por la Municipalidad
de las partes de la obra en infracción, con cargo al propietario.
2.11.6- EDIFICIOS
ANTIRREGLAMENTARIOS
Si de la documentación
presentada a efectos del empadronamiento de un edificio construido ó ampliado
sin permiso municipal, se determinara que el mismo no responde a alguna de las
normas establecidas en éste reglamento, ó en las ordenanzas de zonificación vigentes, será considerado “no reglamentario”,
debiendo constar tal situación en los planos devueltos al profesional, mediante
un sello con la leyenda “APROBADO AL SOLO EFECTO DE SU INCORPORACION”.
En todos los edificios
comprendidos en ésta situación, que sean objeto de nuevas ampliaciones y/o
reformas, éstas deberán respetar indefectiblemente las disposiciones de las
normativas, sin perjuicio de la subsistencia de locales ó sectores cubiertos no
reglamentarios, y del mantenimiento de dicho carácter, consignándose dicha situación
mediante un sello con la leyenda “EDIFICIO ANTIREGLAMENTARIO- AMPLIACION REGLAMENTARIA”.
2.11.7- PLANOS DE
ACTUALIZACION Y/O REFORMAS
2.12- TRAMITE DE
INCORPORACION
2.12.1- INCORPORACION Y
PERMISOS DE OBRA
En estos casos el permiso
de obra se hará de acuerdo a lo establecido en el articulo 2.11.3, y dejando
expresado el carácter antirreglamentario de la aprobación.
2.12.2- RESTRICCIONES A
LAS INCORPORACIONES
Cuando se verifiquen incompatibilidades
en cuanto a usos, el Departamento Ejecutivo podrá disponer inhabilitaciones para localizar en el edificio
determinados usos (comerciales, administrativas e industriales, etc.) como así
también no autorizar subdivisiones por el régimen de propiedad horizontal.
Estas restricciones deberán incorporarse en la carátula del plano en el sector
de observaciones. En caso de circunstancias extremas, podrá no aceptarse la
incorporación solicitada.
Cuando la incorporación de obras existentes abarque la totalidad o
parte del edificio ubicado en sectores con restricción al dominio, el
propietario deberá manifestar que sabe y le consta que el hecho de la incorporación
a los padrones municipales no significa subsistencia definitiva de la parte de
la obra situada en el área objeto de la referida restricción. En tales casos la Municipalidad
admitirá su existencia precaria siempre que futuros planes u obras en materia
de reordenamiento urbanístico y/o vial no impliquen la necesidad de ordenar su
demolición a los fines de un eventual ensanche de las áreas públicas afectadas.
La Municipalidad
definirá mediante escritura que el propietario acepta la posible futura demolición parcial o total
de la edificación clandestina erigida en el espacio sometido a restricción,
renunciando a reclamar indemnización o compensación alguna por los daños y
perjuicios que ello pudiera ocasionarle, debiendo efectuar por su propia cuenta
y cargo los trabajos destinados a dejar libre el espacio indebidamente ocupado.
2.12.3- OBLIGATORIEDAD DEL INFORME
TECNICO EN LAS INCORPORACIONES.
Se
ratifica lo establecido en el Anexo I del Decreto Provincial Nº 4123/72 en su
artículo 4º, estableciéndose como obligatorio
la presentación del Informe Técnico con el contrato visado por el Colegio Profesional respectivo, como condición
para la incorporación de obras existentes construidas sin permiso,
documentación que acompañará a las referentes a
medición de obra.
2.12.4- COMPONENTES MINIMOS DEL INFORME
TECNICO.
Se
establece como componentes mínimos del informe técnico la siguiente información:
a) Detalle de avance de obra
discriminado por ítems.
b) Descripción de estado de la obra en cuanto a aspectos que hagan a
la estabilidad del edificio, ya sea de
sus partes estructurales como de posibles incompatibilidades de usos actuales
con los previstos en su construcción. La ausencia de mención de posibles
problemas en el estado y ocupación del edificio, dejará implícito la
inexistencia de los mismos.
2.12.5- TIPOS DE INFORME TECNICO
Se
establece el grado de complejidad y el tipo de estudios a incluirse en el Informe Técnico, como los que el profesional
actuante determine en cada caso, haciéndose responsable de la elección de los
mismos, a los efectos de comprobar la
aptitud del edificio de acuerdo a lo
requerido en el articulo 2.12.4 inciso
b.
2.12.6- RECHAZO DE INCORPORACION
POR EL ESTADO DEL EDIFICIO
Se
impide la incorporación de edificios cuando el informe ratifique que las
condiciones de estabilidad y/o habitabilidad del edificio no estuvieran
satisfechas, de acuerdo a lo requerido en el artículo 2.12.4 inciso b.
Para
poder incorporar el edificio se deberá realizar las obras que garanticen las
condiciones de uso del mismo, y se presentara un nuevo informe técnico que lo ratifique.
2.13- CERTIFICADOS
SOLICITADOS POR ESCRIBANIAS
La
incorporación de obras no declaradas es
obligatoria y también el pago de los
derechos de construcción según la ordenanza impositiva vigente, por lo
que la Subsecretaria
de Planeamiento y obras Privadas informará sobre estos aspectos ante las
solicitudes de libre deuda de las escribanías.
Mediante
inspección u otro método, se comprobará la correspondencia de las edificaciones con la documentación
existente en los archivos. En caso de haber obras no declaradas, se expedirá el
certificado después de la incorporación de la superficie faltante, o como mínimo
de la iniciación del trámite a través de un visado previo. Con estos elementos,
se procederá a la liquidación de los derechos de construcción correspondientes para su pago y posterior
liberación del certificado.
El
pago de los derechos de construcción y la liberación del certificado no exime
al propietario de la presentación del legajo de obra completo para su
aprobación, que deberá realizarse en un plazo
no mayor a 60 días.
2.14- INSPECCIONES
FINALES DE OBRA
2.14.1- SOLICITUD DE
INSPECCION FINAL DE OBRA
Dentro de los treinta días de terminada una obra, el propietario de la
obra deberá solicitar la inspección final, de esta manera
el director técnico queda desligado de la misma. En ella se verifica el cumplimiento
de este reglamento, las ordenanzas de zonificación y el proyecto aprobado por la Municipalidad. No
se exigirá para el final de obra la pintura, y los artefactos de gas y
electricidad.
La omisión de solicitar la
inspección final de obra dentro del plazo de treinta días
dará lugar a la aplicación al propietario de las sanciones previstas en la Ordenanza 328/79, si la Municipalidad verificare
que los trabajos de obra han sido finalizados. No obstante, en ningún caso el
organismo otorgará el certificado final de obra si el mismo no es solicitado oportunamente.
Se extenderá certificado
de inspección final, a toda obra construida con permiso municipal, y a aquellas
que en su transcurso introdujeron modificaciones y/o ampliaciones
reglamentarias.
2.14.2- DOCUMENTOS
NECESARIOS PARA TRAMITAR LA
INSPECCION FINAL
Para solicitar la Inspección y obtener el
Certificado Final de Obra serán requisitos indispensables los siguientes
documentos, a presentar ante la Municipalidad :
a) Solicitud en formulario oficial.
b) Plano de obra,
tres (3) copias como mínimo, en un todo conforme a la obra terminada, a escala
1:100.
c) Planilla anexa o de
desarrollo del visado colegial, en caso
de existir ampliaciones de obra.
d) Planos de obra
(electricidad, obras sanitarias o estructura), en los casos en que hubiera
modificaciones respecto al proyecto
presentado.
e) Fotografía del frente del edificio en archivo digital.
f) Plano de unificación de parcelas Aprobado por la Dirección de Geodesia de
la Provincia
de Buenos Aires, cuando la obra haya ocupado dos (2) ó más parcelas
preexistentes.
g) Soporte
digital en los formatos PDF, DWG y DXF.
2.14.3- INSPECCION
FINAL PARCIAL
En
edificios conformados por varias unidades funcionales y estando en condiciones
de habilitarse para su uso previsto en forma parcial, a solicitud del propietario
de la obra se podrá otorgar, previa inspección, un certificado final parcial de
obra, con el detalle de las unidades terminadas, como así también sus
superficies comunes, que no deberán ser afectadas por la continuidad de la
misma.
2.14.4- RETIRO DE
DOCUMENTOS
Efectuada la Inspección final, se
entregará al profesional director técnico, proyectista o al propietario las copias aprobadas que
conforman la documentación conjuntamente, con el certificado final de obra.
2.15- REFORMA
DE EDIFICIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
2.15.1- CONDICIONES
PARA APROBACION DE OBRAS
Se permitirá efectuar
reformas ó ampliaciones en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal,
cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a)
Conformidad expresa del resto de los condóminos, mediante declaración con firma certificada ante
el Juzgado de Paz o escribano público, o mediante acta de asamblea certificada
por el administrador del edificio.
b) Las
reformas y/o ampliaciones de dichos edificios deberán respetar las
restricciones e indicadores urbanísticos de la zona correspondiente tomando en
cuenta la totalidad de la parcela.
c) Las
reformas a efectuarse deberán mantener la funcionalidad del edificio y la de
las unidades en particular.
d) Las
fachadas de los edificios reformados deberán mantener la estética urbana y
mantener una uniformidad de tratamiento, en armonía con las partes existentes.
2.15.2- DOCUMENTACIÓN PARA
APROBACION DE OBRAS EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La documentación de obra a
presentar en caso de reformas y/o ampliaciones en edificios afectados al régimen de propiedad horizontal,
estará referida a la totalidad de la unidad parcelaria, incluyendo en aquélla
la representación de todas las unidades funcionales componentes del edificio.
En caso de que la
ampliación corresponda a una subdivisión
en la cual se haya establecido mediante el reglamento de copropiedad, la
autorización a efectuar modificaciones en cada una de las unidades funcionales,
podrá exceptuarse el cumplimiento del punto a) del artículo anterior.
Cuando la conformación geométrica
de la unidad funcional pueda asemejarse a una unidad parcelaria independiente, se podrán referir las ampliaciones
o reformas, solamente a la misma. En este ultimo caso la documentación de obra
requerida en el artículo 2.5.1, se completará con un plano general del
conjunto, a escala conveniente (aunque no menor de 1:500), con indicación expresa
del expediente de origen, como de cada uno de los expedientes modificatorios de éste, indicados en cada
unidad funcional. A efectos del cálculo de las posibilidades de ampliación de población de la unidad funcional, en estos
casos se tomará como base la superficie de la unidad funcional correspondiente.
Para la obtención del
certificado final de obra, además de lo solicitado en el artículo 2.14.2, será
requisito indispensable la presentación de la copia del plano de la subdivisión
en Propiedad Horizontal adecuado a la ampliación efectuada.
2.15.3- DOCUMENTACIÓN PARA
INCORPORACION DE
AMPLIACIONES EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La documentación de obra
requerida en el Artículo 2.5.2, a presentar en caso de incorporaciones de ampliaciones de edificios afectados al
régimen de propiedad horizontal, estará referida exclusivamente a la unidad
funcional correspondiente siempre que se
pueda asimilar a una parcela independiente.
No obstante, dicha
documentación se completará con un plano general del conjunto, a escala
conveniente (aunque no menor de 1:500), incluyendo la representación de todas
las unidades funcionales componentes del edificio, con indicación expresa del
expediente de origen, como de cada uno de los expedientes modificatorios de éste,
indicados en las unidades funcionales correspondientes. En estos casos los
indicadores y restricciones a adoptarse se aplicarán en base la superficie
propia del polígono que compone la unidad funcional.
Para la obtención del
Certificado Final de Obra, además de lo solicitado en el artículo 2.14.2, será
requisito indispensable la presentación de la copia del plano de la subdivisión
en propiedad horizontal adecuado a la ampliación efectuada.
2.16- CONSTRUCCIONES EN PELIGRO
2.16.1- CONSTRUCCIONES EN PELIGRO
DE DERRUMBE
2.16.2- APRECIACION DEL PELIGRO DE DERRUMBE
a) Cuando un muro presente un desplome apreciable, grietas, u otra
patología, y que exista peligro de que las mismas se incrementen aunque no se
modifiquen las condiciones de sustentación o cargas.
b) Cuando los cimientos evidencien fallas, por no tener la profundidad
necesaria o por deficiencias en su proyecto y materialización.
c) Cuando los elementos resistentes de una estructura hayan superado los
límites admisibles que deben garantizar el estado de servicio.
d) En cualquier otro caso de amenaza de ruina que determine la inspección
de la Subsecretaria
de Planeamiento y Obras Privadas.
2.16.3- NOTIFICACION DEL PELIGRO
DE DERRUMBE
Cuando un edificio fuera considerado en estado de peligro, La Municipalidad notificará al propietario, cuales son los
trabajos que deberán ser realizados y el plazo de ejecución.
En caso de discrepancia con la orden impartida, el propietario podrá
presentar un informe técnico elaborado por un profesional con incumbencias, en
función del cual determinar las medidas a tomar. El informe presentado, podrá establecer
la ausencia de riesgo, o meritar el mismo en caso de existir. En este último caso
el profesional ordenara las tareas que considere necesarias, previa
presentación del plan de trabajos visado por el colegio correspondiente en la Subsecretaría de Planeamiento
y Obras Privadas.
De no haber respuesta a la notificación por parte del propietario, los
trabajos encomendados por La
Municipalidad deberán ser ejecutados así como también los
apuntalamientos y la demolición de partes peligrosas si correspondiera.
Cuando el propietario de un edificio con riesgo de derrumbe no hubiera
cumplido con una orden, o no se lo hubiera podido notificar, o el
mismo fuese desconocido, los trabajos serán realizados por La Municipalidad con
costos a cuenta del propietario.
2.16.4- PELIGRO INMINENTE DE
DERRUMBE
Cuando por el estado de la construcción exista peligro de derrumbe inminente, la Municipalidad podrá disponer de inmediato la
ejecución de apuntalamientos,
demoliciones, o todo aquel trabajo de urgencia que se considere
necesario para evitarlo. Los trabajos ejecutados por administración serán por
cuenta del propietario. Previamente, en caso de ser necesario, se deberá
desalojar y cerrar el edificio. Se deberá proceder de igual manera que cuando
el propietario no hubiera cumplido con una orden de la Municipalidad o no
hubiera podido ser notificado, según lo establecido en el artículo 2.16.3.
2.16.5- APUNTALAMIENTOS
Los apuntalamientos u otros trabajos efectuados como medidas de
emergencia son considerados de carácter transitorio, hasta tanto se realicen
los trabajos definitivos necesarios, cuyo inicio deberá realizarse dentro del
plazo establecido. Vencido el plazo la Municipalidad procederá a efectuar por
administración y por cuenta del propietario, los trabajos necesarios para
restablecer la seguridad del edificio.
2.16.6- EDIFICIOS LINDEROS AFECTADOS
Cuando por causa de derrumbe o ruina de un edificio se produzcan daños
en los linderos, el propietario del mismo deberá practicar los apuntalamientos
u otros trabajos que sean necesarios como medida preventiva. En caso de no
hacerlos, la
Municipalidad los hará por administración a cargo de éste.
2.17- PENALIZACIONES
2.17.1- SANCIONES A
PROFESIONALES
Todo
profesional que no procediere conforme a Derecho o no diere cumplimiento a
algunas de las disposiciones establecidas en el presente Reglamento será
denunciado ante el Colegio Profesional que corresponda con un informe
correspondiente donde se aclare la situación del mismo.
En
todos los casos, las sanciones deberán adoptarse, siempre que el profesional no
justifique que las causas que originaron las infracciones fueron ajenas a sus
decisiones.
Las
sanciones que se impongan contra profesionales infractores serán comunicadas al
Colegio Profesional correspondiente.
a)
Apercibimiento
Será
causa de apercibimiento al proyectista faltas como:
-
No presentar documentación faltante atribuible a su responsabilidad, dentro de
los treinta días de haber sido extendido un permiso de obra provisorio.
-
No efectuar las correcciones establecidas en el visado previo.
Corresponde
apercibimiento al director de obra por faltas como:
-
No tener en obra la documentación
correspondiente.
-
No concurrir a una citación en obra
salvo fuerza mayor.
Corresponde
apercibimiento al representante técnico o director ejecutivo por faltas como:
- Ocupación de la vía
pública al margen de las condiciones establecidas.
-
Permanencia de materiales de
construcción fuera del cerco de la obra.
b) Suspensión de la firma por tiempo determinado.
La suspensión de la firma
significará prohibición de presentar nuevos planos, construir o iniciar nuevas
obras mientras dure la sanción pero continuará el trámite de los expedientes
iniciados antes de la aplicación de las
mismas.
Será dispuesta por una
comisión constituida por el Secretario de Obras y Servicios Públicos, el Subsecretario de Planeamiento y Obras
Privadas y el Asesor Legal, o los respectivos delegados designados al efecto
por dichos funcionarios, cuyas actuaciones respetarán el derecho a presentar el
correspondiente descargo. Las decisiones serán legalizadas por un decreto del
Departamento Ejecutivo.
Corresponderá
inhabilitación en el uso de la firma para todo tipo de tramitaciones ante la Municipalidad , a los
profesionales intervinientes, en los casos de infracciones y con las sanciones que
a continuación se indican:
- Cuando se reiteren tres
infracciones que den lugar a apercibimiento, 3 meses.
- Por efectuar obras sin el
correspondiente permiso de obra, 3 meses.
- Por no cumplir con una
intimación dentro del plazo establecido, 3 meses.
- Por no permitir acceso
de los inspectores municipales a una obra, 3 meses.
- Por afectar a la
seguridad pública y de terceros por condiciones deficientes de solado
transitable frente a obras, bandejas, vallados, etc., 6 meses.
- Por tergiversar documentación, falseando u omitiendo hechos,
6 meses.
- Por no acatar una orden
de paralización de obra, 6 meses.
- Por efectuar obras en
contravención de las disposiciones vigentes, 1 año
- Cuando se compruebe el
uso de métodos constructivos y/o materiales que pongan en peligro la seguridad e higiene de la obra: 1 año.
- Cuando se comprueben
deficiencias de ejecución que afecten a la estabilidad de la obra, 1 año.
- Cuando se compruebe
falsificación de firma con intención de dolo,
2 años.
- Cuando se produzcan
derrumbes por negligencia comprobada 2 años.
c)
Exclusión del registro de profesionales.
Aquellos
profesionales a quienes se les hubiera impuesto más de una suspensión, y alguna
de ellas sea de extrema gravedad, podrán ser excluidos definitivamente del registro
respectivo.
La
exclusión definitiva del registro implicará la imposibilidad de ejercer la
profesión dentro de los límites del partido.
2.17.2- MULTAS A
PROPIETARIOS
Corresponde la aplicación
de multa al propietario de la obra, en los casos previstos en la ordenanza
328/79 o las que la modifiquen y su
trámite será de jurisdicción del Tribunal Municipal de Faltas. En caso de
existir causas pendientes no podrá otorgarse habilitaciones, o permisos de colocación
de medidores de servicios solicitados.
2.17.3- PARALIZACION DE
LA OBRA
Sin perjuicio de las
penalidades específicas establecidas a propietarios y profesionales, y sin que
la presente enumeración constituya limitación absoluta, podrá paralizarse la
obra en las siguientes circunstancias:
- Cuando el propietario
ejecute trabajos que requieren permisos de obra, sin poseerlo.
- Cuando se realicen obras
o ampliaciones que no respeten las disposiciones vigentes.
- Cuando por cualquier
circunstancia se vea en peligro la estabilidad del edificio o de edificios
linderos.
- Cuando en obras con
planos presentados, se ejecuten trabajos que excedan las incumbencias de los
profesionales actuantes.
- Cuando una obra o cualquiera de sus partes afecte a una
propiedad lindera, o un muro lindero, medianero o separativo entre unidades funcionales.
- Cuando por deficiencias
en veredas, vallados, andamios, bandejas, o por métodos constructivos adoptados
se vea afectada la seguridad de personas o cosas en la vía pública o en predios
linderos.
- Por no acatar las
ordenes impartidas en actas o penalizaciones aplicadas con anterioridad.
La paralización de la obra
será levantada una vez desaparecida la causa que la motivó.
2.18- PERMISO DE USO DE
EDIFICIOS
Cuando se pretenda
habilitar un edificio (o locales del mismo) para el desarrollo de actividades
comerciales, industriales, de servicio etc., será requisito indispensable que
la documentación de obra correspondiente se encuentre actualizada, ya sea de la
totalidad del edificio, o de la/s unidad/es funcional/es a destinar a la
actividad, según corresponda.
En cualquier caso, la Municipalidad podrá realizar de oficio una inspección para
verificar eventuales diferencias entre
lo edificado y documentado, y exigir la actualización de la documentación de
obra.
SECCION 3: EJECUCION DE LAS
OBRAS
3.1- VALLAS PROVISORIAS AL FRENTE DE LAS OBRAS
3.1.1- OBLIGACION DE COLOCAR VALLAS PROVISORIAS AL
FRENTE DE LAS OBRAS
Es obligatorio colocar
vallas provisorias en el frente de un predio, al iniciarse los trabajos de
construcción, demolición o cualquier trabajo que por su índole sea peligroso,
incómodo o signifique un obstáculo para el tránsito en la vía pública.
Una valla provisoria se
construirá de modo que evite daño e incomodidad a los transeúntes y además
impida liberar materiales al exterior.
Se pueden usar tablas de
madera, placas fenólicas, chapas en buen estado, plástico u otro material,
siempre que a juicio de la
Municipalidad satisfaga la finalidad perseguida.
En cualquier lugar de la
valla, podrán colocarse puertas, las que siempre abrirán hacia adentro.
3.1.2- DIMENSION Y UBICACION DE LA VALLA PROVISORIA
AL FRENTE DE LAS OBRAS
a) La valla provisoria al frente de una obra tendrá
una altura no menor de dos (2) metros.
b) La
separación de la valla respecto de la línea Municipal no será mayor que las dos
terceras partes del ancho de la vereda,
y deberá dejar un paso libre de un (1)
metro de ancho mínimo entre la valla y la línea de árboles, postes o
instalaciones públicas. La valla no podrá avanzar sobre los límites laterales
de la acera del predio.
3.1.3- PASO PEATONAL
FUERA DE LA VALLA PROVISORIA
Y DE LA LINEA
MUNICIPAL
a)
El espacio de acera libre entre los límites de la valla provisoria y el cordón
de la acera, deberá ser construido con un contrapiso de cascotes empastados con
mortero a la cal reforzado u otro material de dureza igual o superior, con una capa de material alisado, perfectamente
apto para el uso peatonal y conservado en buenas condiciones durante todo el
curso de la obra, no debiendo presentar obstáculos, pilares o elementos que
atenten contra la seguridad o comodidad de los transeúntes.
b)
Cuando se retire la valla provisoria a Línea Municipal, la acera deberá
adecuarse a las condiciones establecidas en el inciso anterior.
3.1.4- PASO PEATONAL POR PASARELA
En
obras que avanzan hasta la proximidad del pavimento de la calzada, como por
ejemplo en el caso de aceras cubiertas por pórticos o si hubiera peligro con
motivo de excavaciones o por cualquier otra causa, la valla podrá colocarse
hasta alcanzar el filo del cordón de acera, en cuyo caso se ejecutará sobre la
calzada, una pasarela elevada quince (15) centímetros, dejando el libre
escurrimiento de las aguas, de un (1)
metro de ancho con una baranda exterior de defensa de entre 1,20 y 1,50 m . de altura, pintada
de colores amarillo y negro en franjas inclinadas a 45 grados, con una baliza
de color rojo en ambos extremos durante las horas nocturnas.
3.1.5- USO DEL ESPACIO CERCADO POR LA VALLA PROVISORIA
El espacio cercado por la
valla provisoria no puede usarse para otros fines que los propios de la
obra. Si fuera necesario instalar
maquinaria, el emplazamiento de ésta no avanzará sobre el espacio limitado por
la valla y su funcionamiento no ocasionará molestias al tránsito, ni afectará
potencialmente la seguridad pública. Se deberá evitar que los materiales de las
mezclas escurran hacia la vía pública.
3.1.6- RETIRO DE LA VALLA PROVISORIA
AL FRENTE DE UNA OBRA
Una vez ejecutada la
estructura sobre planta baja, la valla provisoria se podrá retirar hasta su
correspondencia con la
Línea Municipal , conjuntamente con todos los elementos que
pudiera haber en su interior (materiales, maquinaria, pilar de luz, etc.). Una
vez retirada, todo el ancho de la vereda debe ofrecer una superficie
transitable para los peatones de acuerdo a lo establecido en 3.1.3.
Cuando se ejecutan en
planta baja los trabajos correspondientes a la albañilería del frente, deberá
colocarse nuevamente la valla hasta la terminación de los mismos.
Si por cualquier causa se
paralizara una obra por más de dos meses, se quitará la valla provisoria y/o
cualquier otro obstáculo para el tránsito público.
Cuando una obra se
encuentre en las condiciones mencionadas anteriormente y se intime al retiro de
la valla, si no se cumpliere la orden de traslado, éste será efectuado por
administración y a costa del responsable.
3.1.7- OCUPACION DE LA VIA PUBLICA
Los Directores Técnicos,
Constructores y Propietarios de Obras deberán tomar las medidas que impidan:
a)
Depositar en la calzada y/o acera, fuera del vallado de obra: materiales,
máquinas o cualquier otro objeto que moleste al tránsito y obstruya la visual o
que afecte la estética del lugar.
b)
Obstruir las cunetas. Deberán adoptarse las medidas necesarias para que en las
cunetas se asegure la circulación de las
aguas.
c) No será
permitido depositar materiales frente a las propiedades linderas a aquella a la
que están destinados, salvo autorización expresa de los propietarios.
3.1.8- MEDIDAS DE SEGURIDAD
a)
Se colocará a dos (2) metros antes de la obra, teniendo en cuenta el sentido de
circulación de la calle, una valla o caballete de un (1) metro de alto por dos
(2) metros de ancho, pintado en franjas amarillas y negras, a 45º, que servirá
como advertencia a los conductores de vehículos sobre la presencia de
materiales y/o personal en la calle.
b)
Si por alguna causa excepcional debidamente justificada, debieran quedar
materiales, vehículos o maquinarias ocupando la vía pública, durante las horas
de la noche, se deberán colocar señales luminosas de color rojo, ubicadas en
lugares bien visibles, sobre todos los laterales del sector ocupado
3.1.9-
ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS AL FRENTE DE LAS OBRAS
a)
Autorización: La concesión del permiso de obra implicará automáticamente la
autorización de colocar caballetes para impedir el estacionamiento de vehículos
frente a la obra.
b)
Uso del espacio autorizado:
A
efectos de impedir el estacionamiento de vehículos particulares frente a las
obras en construcción, se podrá, limitando dichos espacios, colocar caballetes.
La
utilización de estos espacios estará condicionada a que el estacionamiento se
efectúe junto a la acera de la obra y que sea destinado exclusivamente para la
detención de los vehículos que deben operar en carga y descarga afectadas a la
misma.
c)
Permanencia de los caballetes:
La
permanencia de los caballetes será sin restricciones mientras se ejecutan los
trabajos de excavación y hormigonado, en todo el ancho necesario para la
maniobra de los vehículos afectados a la obra. Para los restantes trabajos,
solo se ocupará la superficie destinada a descarga de materiales que deban
ingresar a la obra o retirarse de la misma, con un ancho máximo de tres (3)
metros en la línea de calzada.
Para
los restantes trabajos la permanencia sólo será posible, dentro de los horarios
que para las operaciones de carga y descarga fijan las reglamentaciones de
tránsito en vigor.
d)
Características constructivas de los caballetes:
Serán
construidos en madera cepillada y tendrán pintadas franjas a 45º con colores negro
y amarillo. Deberán tener la leyenda “prohibido estacionar” en su parte
superior.
3.1.10- PAGO DE DERECHOS POR LA OCUPACION Y /O USOS DE LA VIA PÚBLICA CON VALLAS
PROVISORIAS AL FRENTE DE LAS OBRAS
El espacio de acera
ocupado por la valla provisoria al frente de una obra, abonará por día y por
cada metro cuadrado (m2) o fracción de superficie, los derechos que fije la Ordenanza Impositiva
vigente.
La falta de declaración y
pago de los derechos por ocupación y/o uso de la vía pública y/o su renovación,
serán motivo de sanción por lo que se labrará un acta que será remitida al
Tribunal de Faltas para su juzgamiento.
3.2. - CARTEL
DE OBRA
3.2.1- OBLIGACION DE COLOCAR CARTEL DE OBRA
En el frente de una obra,
desde su iniciación, es obligación del
propietario de la misma, la colocación de un cartel visible desde la vía
pública, que contenga el nombre, título, matrícula (provincial y municipal) y
domicilio actualizado de los profesionales y empresas, éstas con sus
respectivos representantes técnicos, que intervengan con su firma en el
expediente de permiso, como así también el nombre de la Aseguradora de Riesgos
de Trabajo (A.R.T.), el nombre y
matrícula del Profesional de Seguridad e Higiene responsable de la obra, y el
número del expediente de obra. Los nombres de los subcontratistas podrán
colocarse en carteles de menor visibilidad, con la especialidad, sin leyendas o
títulos que pudieran engañar la fe
publica.
3.2.2- RETIRO DEL CARTEL DE OBRA
El cartel de obra deberá
permanecer al frente de la misma hasta la obtención del certificado de final de
obra; podrá ser trasladado de lugar cuando razones de orden constructivo así lo
exijan, pero no podrá retirarse, ni aún provisoriamente, del frente de la obra
o colocarse en el interior de la misma o en sitios que no sean perfectamente
visibles desde la vía publica.
3.2.3- CARACTERÍSTICAS DE LOS CARTELES DE OBRA
Los carteles de obra
tendrán una dimensión mínima de 0,80 x 1 metro , y serán ejecutados en material rígido. El color del fondo será contrastante
con las letras, de manera que sean bien visibles.
3.3- ANDAMIOS
3.3.1- ANDAMIOS SOBRE LA VÍA PÚBLICA
Un
andamio sobre la vía pública, se colocará dentro de los límites del recinto
autorizado para la valla provisoria, cuidándose de no ocultar chapas de señalización urbana, focos de alumbrado,
cámaras de cloacas y bocas de incendios que se protegerán para su perfecta
conservación y uso.
Si
fuera necesario retirar cables, soportes o cualquier otra instalación afectada
a un servicio público, se pedirá autorización y se dará aviso con anticipación
de quince (15) días para que las empresas prestatarias intervengan como mejor
corresponda.
Una
vez ejecutados los trabajos correspondientes a la albañilería del frente del
edificio, el andamio deberá ser quitado dentro de las veinticuatro (24) horas,
en ese caso la valla deberá llevarse a su correspondencia con la línea de
edificación.
Si
por cualquier causa se paralizara una obra por más de dos (2) meses, se quitará
el andamio, valla provisoria o cualquier otro obstáculo para el tránsito
público. Además la Municipalidad podrá
exigir dentro de un plazo que ella fije, los trabajos complementarios que
estime indispensables para que la obra, como los elementos transitorios que en
ella se empleen (andamios, puntales, escaleras) reúnan condiciones de seguridad y de estética mínimas.
La falta de cumplimiento a lo dispuesto, motivará la ejecución de los trabajos por administración
y a costa del propietario sin perjuicio de las penalidades que corresponda.
Los
andamios deberán cubrirse con redes o media sombra, de manera de proteger la
vía pública o propiedades linderas de caída de materiales o herramientas. La
resistencia de estas protecciones dependerá del tipo de trabajos que se
realicen, y su dimensionamiento estará a cargo del profesional responsable de
la seguridad e higiene de la obra.
3.3.2 – CAPACIDAD DE LOS ANDAMIOS
El
material de los andamios y accesorios deberán estar en buen estado y ser
suficientemente resistentes para soportar los esfuerzos y las necesidades de la
obra. Deberán cumplir con las leyes y decretos de seguridad e higiene nacionales
y provinciales existentes.
3.3.3 - ACCESOS A ANDAMIOS
Todo
andamio tendrá fácil y seguro acceso. Todos los accesos que se hagan mediante
escaleras o rampas rígidas fijadas al andamio o que pertenezcan a la estructura
permanente del edificio, tendrán barandas
o pasamanos de seguridad.
Una
escalera utilizada como medio de acceso a las plataformas de trabajo rebasará un
(1) metro de altura del sitio que alcance, sus apoyos serán firmes y no
deslizables, y sus escalones tendrán una separación máxima de treinta y cinco
(35) centímetros.
Cuando
se deban construir escaleras ex-profeso para ascender a los distintos lugares
de trabajo, se deberá asegurar su estabilidad y se construirá un descanso en
cada piso o cambio de dirección.
3.3.4 - TIPOS DE ANDAMIOS
Para
las obras de albañilería se utilizarán andamios fijos o andamios suspendidos.
Para
trabajos de revoque, pintura, limpieza o reparaciones se podrán utilizar
también andamios livianos suspendidos y otros andamios suspendidos autorizados
por este Reglamento.
3.3.5 - ANDAMIOS FIJOS
a)
Generalidades.
Todo
andamio será suficiente y convenientemente reforzado por travesaños y
diagonales cruzadas (cruces de San Andrés) además, estará unido al edificio en
sentido horizontal a intervalos convenientes, y estará provisto de baranda de
seguridad de un (1) metro de altura.
Toda
armazón o dispositivo que sirva de sostén a plataformas de trabajo será sólido
y tendrá buen asiento.
b)
Andamios fijos sobre montantes
Los
pies, zancos, puentes y soportes deben ser verticales o, si sólo se usó una
hilera de montantes, estarán ligeramente inclinados hacia el edificio.
Los
montantes se empotrarán en el suelo o
bien apoyarán en el solado de modo que descansen
sobre vigas o tablas que eviten su deslizamiento.
Cuando
dos andamios se unen en un ángulo de una construcción, se fijará en este paraje
un montante colocado del lado exterior del andamio.
c)
Andamios fijos en voladizo.
Un
andamio que carezca de base apoyada en el suelo será equilibrado y asegurado al
interior de la construcción. Las vigas de soporte serán de longitud y sección
apropiadas y estarán amarradas o empotradas en partes resistentes de la
construcción.
d)
Andamios fijos de escalera y caballetes.
Los
andamios que tengan escaleras y caballetes como montantes sólo se utilizarán
para trabajos como reparación de revoques, pintura, arreglo de instalaciones y
similares.
Cuando
una escalera prolongue a otra, las dos estarán rígidamente unidas, con una
superposición de un metro cincuenta (1.50) por lo menos.
Estos
tipos de andamio no podrán tener más altura sobre el solado que cuatro metros
cincuenta (4.50 m .)
y no podrán soportar más que dos plataformas de trabajo.
3.3.6 - ANDAMIOS SUSPENDIDOS
Un
andamio en suspensión, responderá a lo siguiente:
a)
Las vigas de soporte deberán estar colocadas perpendicularmente al muro y
convenientemente espaciadas, de modo que correspondan a las abrazaderas de la
plataforma de trabajo. No debe contrapesarse el andamio con material embolsado,
montones de ladrillo, depósitos de líquidos u otro medio análogo de contrapeso
como medio de fijación de las vigas de soporte; éstas serán amarradas
firmemente a la estructura.
b)
El dispositivo inferior que sostiene la plataforma de trabajo estará colocado
de modo que evite los deslizamientos y sostenga todo el mecanismo.
c)
El movimiento vertical se producirá mediante tambores de arrollamiento de
cables accionados a manubrios.
Los
tambores tendrán retenes de seguridad y devanador.
La
longitud de los cables será tal que en el extremo de la carrera de la plataforma,
queden por lo menos dos vueltas sobre el tambor.
d)
La plataforma de trabajo debe suspenderse de modo que quede situada a diez
(10) centímetros del muro y sujetada
para evitar los movimientos pendulares. Si el largo excede de cuatro metros
cincuenta (4.50) estará soportada por tres (3) series de cables de acero o
material de similar resistencia por lo menos. El largo de la plataforma de
trabajo no será mayor que ocho (8) metros y se mantendrá horizontal.
Cuando
los obreros deban trabajar sentados, se adoptarán dispositivos que separen la
plataforma treinta (30) centímetros del
muro para impedir que choquen las rodillas contra él en caso de oscilación.
e)
El piso de la plataforma deberá ser reticulado a los efectos de que se cuele el
material que pueda caer en ella.
3.3.7 - ANDAMIOS SUSPENDIDOS INDIVIDUALES
Si
se debiera utilizar como andamio suspendido, una canasta o cajón de carga, una
cesta o dispositivo similar, tendrán por lo menos noventa (90) centímetros de
profundidad y se rodeará el fondo y los lados con bandas resistentes.
La
viga de soporte estará sólidamente apoyada y contrapesada.
3.3.8- ANDAMIOS EN OBRAS PARALIZADAS
Cuando
una obra estuviese paralizada más de tres (3) meses, antes de reanudarse los
trabajos deberá solicitarse la autorización correspondiente para el uso de los
andamios.
3.3.9 - TORRES PARA GRUAS, GUINCHES Y
MONTACARGAS
Las
torres para grúas, guinches y montacargas usados para elevar materiales en las
obras, deben construirse con materiales resistentes de suficiente capacidad y
solidez. Serán armados rígidamente, sin desviación ni deformaciones de ningún
género y apoyarán sobre bases firmes. Los elementos más importantes de la torre
se unirán con pernos, quedando prohibido unir con clavos o ataduras de alambre.
Una
escalera resistente y bien asegurada se proveerá en todo lo largo o altura de
la torre.
En
cada nivel destinado a carga y descarga de materiales se construirá una
plataforma sólida de tamaño conveniente, con sus respectivas defensas y
barandas.
Las
torres estarán arriostradas correctamente. Los amarres no deben afirmarse en
partes inseguras.
Las
torres en vías de ejecución estarán provistas de arriostramientos temporarios
en número suficiente y bien asegurados.
Cuando
sea necesario e imprescindible pasar con arriostramientos o amarres sobre la
vía pública, la parte más baja estará lo suficientemente elevada para que
permita el tránsito de peatones y vehículos.
Se
tomarán las precauciones necesarias para evitar que la caída de materiales
produzca molestias a terceros.
No
se autorizará la colocación de torres para grúas o guinches ni los montacargas,
fuera de la línea municipal.
3.4 - SEGURIDAD EN LAS OBRAS
3.4.1- CUMPLIMIENTO DE LAS MEDIDAS DE SEGURIDAD EN
LAS OBRAS
Toda obra deberá tener un profesional responsable
en Seguridad e Higiene que supervise las tareas en la obra, previa presentación
de la documentación correspondiente, de acuerdo al decreto 911/96 y la
resolución 550/2011.
Sin perjuicio de lo
expuesto, La
Municipalidad podrá, cuando lo estime conveniente, verificar
el cumplimiento de las medidas de seguridad y protección en obras, quedando
asimismo facultada para exigir cualquier previsión útil en resguardo de las
personas, seguridad de la vía pública y de predios linderos, pudiendo incluso
proceder a la paralización de los trabajos hasta tanto no se cumplimenten
dichas medidas.
3.4.2 - MODOS DE PROTECCION EN VACIOS
El
riesgo de caída de personas se debe prevenir de la siguiente manera:
a)
Las aberturas en el piso se deben proteger por medio de:
−
Cubiertas sólidas que permitan transitar sobre ellas y, en su caso, que
soporten el paso de vehículos. No constituirán un obstáculo para la
circulación, debiendo sujetarse con dispositivos eficaces que impidan cualquier
desplazamiento accidental. El espacio entre las barras de las cubiertas
construidas en forma de reja no superará los cinco (5) centímetros.
−
Barandas de suficiente estabilidad y resistencia en todos los lados expuestos,
cuando no sea posible el uso de cubiertas. Dichas barandas serán de un metro (1 m .) de altura, con travesaños intermedios y
zócalos de quince (15) centímetros de altura.
−
Cualquier otro medio eficaz.
b)
Aberturas en las paredes al exterior con desnivel:
−
Las aberturas en las paredes que presenten riesgo de caída de personas deben
estar protegidas por barandas, travesaños y zócalos, según los descriptos en el
ítem a).
−
Cuando existan aberturas en las paredes de dimensiones reducidas y se
encuentren por encima del nivel del piso a un metro (1m.) de altura como máximo, se admitirá el uso de
travesaños cruzados como elementos de protección.
c)
Cuando los paramentos no hayan sido construidos y no se utilicen barandas,
travesaños y zócalos como protección contra la caída de personas, se instalarán
redes protectoras por debajo del plano de trabajo. Estas deben cubrir todas las
posibles trayectorias de caídas. Estas redes salvavidas tendrán una resistencia
adecuada en función de las cargas a soportar y serán de un material cuyas
características resistan las agresiones ambientales del lugar donde se
instalen. Deberán estar provistas de medios seguros de anclaje a puntos de
amarre fijo. Se colocarán como máximo a tres (3) metros por debajo del plano de
trabajo, medido en su flecha máxima.
d)
Es obligatoria la identificación y señalización de todos los lugares que en
obra presenten riesgo de caída de personas y la instalación de adecuadas
protecciones.
3.4.3 – TRABAJOS CON ELECTRICIDAD
La ejecución de trabajos
con electricidad deberá llevarse a cabo respetando las siguientes exigencias:
a) Con métodos de trabajo
específicos, siguiendo las normas técnicas que se establecen en las
instrucciones para estos tipos de trabajos.
b) Con material, equipo de
trabajo y herramientas que satisfagan las normas de seguridad.
c) Con autorización
especial del profesional designado por la empresa, quien detallará expresamente
el procedimiento a seguir en el trabajo, en lo atinente a la seguridad.
d) Bajo el control
constante del responsable de la tarea.
En el caso de ejecución de trabajos en proximidad de
instalaciones y conductores de media tensión y alta tensión en servicio, no
protegidos, se realizarán atendiendo las instrucciones que, para cada caso en
particular, de el responsable de la tarea, quien se ocupará que sean
constantemente mantenidas las medidas de seguridad por él fijadas y la
observación de las distancias mínimas de seguridad establecidas.
3.4.4- TRABAJOS SOBRE TECHO
Cuando
se deban efectuar trabajos sobre techos que ofrezcan peligros de resbalamiento
o caída, por su inclinación, por la
naturaleza de su cubierta o por el estado atmosférico, será obligatorio el uso
de arneses para evitar la caída de
personas o materiales.
3.4.5- CAIDA DE
MATERIALES EN FINCAS LINDERAS A UNA OBRA
El profesional actuante
como constructor en una obra, deberán evitar la eventual caída de materiales a
un predio lindero, debiendo efectuar la reparación de los daños causados y/o la
limpieza del mismo, previamente a la finalización de los trabajos en aquella. El
propietario de la obra será responsable ante el lindero, y deberá
asegurar que dichas reparaciones sean realizadas, bajo pena de paralización de
la obra, y de la aplicación de la multa correspondiente.
3.4.6- BANDEJAS DE
PROTECCION
En toda obra se colocarán
protecciones para resguardar de eventuales caídas de
materiales a la vía
pública y a las fincas linderas.
Dichas protecciones serán:
a) Fijas: Se colocará una pantalla no menor a dos (2)
metros, que puede ser retirada al concluirse el revoque exterior del muro de
frente o divisorio. Las pantallas tendrán su borde externo inclinado a 45º,
impidiendo la caída de materiales hacia el vacío.
b) Móviles: en edificios de más de dos (2) pisos de
altura y a distancia de dos (2) pisos entre sí se colocarán sucesivamente
pantallas móviles de características similares a las establecidas en el inciso
a), sin las cuales no se podrán realizar trabajos en los muros exteriores. Las
mismas se complementaran con una media sombra o red que proteja los niveles en
los cuales se realizan trabajos. Estas pantallas pueden retirarse o trasladarse
a medida de ir finalizando el revoque exterior del edificio.
c) Otros: en patios y claraboyas de fincas linderas se
colocarán resguardos adecuados.
3.5- DEMOLICIONES
3.5.1- GENERALIDADES
Las demoliciones de todo
edificio, parciales o totales, se ejecutarán de modo que no perjudiquen o
representen peligro alguno a las fincas linderas. Es obligatorio en los casos
de demoliciones, dejar en condiciones reglamentarias las medianeras que hayan
quedado descubiertas. Asimismo es obligatorio efectuar las submuraciones que
correspondiera según las reglas del arte.
3.5.2- INSTALACIONES PÚBLICAS APLICADOS EN OBRAS A
DEMOLER
Si la demolición afectara
servicios públicos, se deberá dar aviso con una anticipación no menor de quince
(15) días a las entidades prestatarias de los mismos para que intervengan en el caso.
No se pondrá fuera de uso
ninguna conexión de electricidad,
cloacas, agua corriente, gas u otro servicio, sin la participación de las
empresas prestatarias de los servicios.
3.5.3- LIMPIEZA DE LA VIA PÚBLICA
Si la producción de polvo
o escombros provenientes de una demolición o excavación llegara a causar
molestias al tránsito en la acera o calzada, el responsable de los trabajos
deberá proceder a la limpieza de la misma, tantas veces como fuera necesario.
3.5.4- PELIGRO PARA EL TRANSITO
En caso de que una
demolición ofreciera peligro, se usarán todos los recursos técnicos
aconsejables para evitarlos. Cuando el peligro fuera para el tránsito, se
colocarán señales visibles de precaución y además, a cada costado de la obra
personas que avisen del peligro a los transeúntes.
3.5.5- MEDIDAS ADICIONALES DE PROTECCION
3.5.6- MAMPARAS PROTECTORAS PARA DEMOLER MUROS ENTRE
PREDIOS
Antes de demoler un muro
entre predios y paralelo a éste, se colocará en el predio lindero, mamparas que
suplan la ausencia transitoria de ese muro.
El propietario o el ocupante
del predio lindero debe facilitar el espacio para colocar las mamparas o
vallados distantes hasta ochenta (80) centimetros del eje divisorio.
3.5.7- OBRAS DE DEFENSA A LINDEROS EN DEMOLICIONES
El responsable de una
demolición debe tomar las medidas de protección necesarias que aseguren la estabilidad de la estructura y la
continuidad del uso normal de todo edificio en predio adyacente. Deberá
efectuar los apuntalamientos provisorios u otro tipo de obras definitivas
necesarias para preservar la estabilidad de los mismos.
3.5.8- CAÍDA
DE ESCOMBROS EN DEMOLICIONES
Los escombros provenientes
de una demolición, sólo podrán ser arrojados hacia el interior del predio. En
caso de producirse caída de materiales a fincas linderas, el responsable de la
demolición retirara de la misma los materiales que hayan caído y ejecutará la
limpieza y reparaciones que correspondieran en forma inmediata.
Los materiales
provenientes de demoliciones no podrán arrojarse desde alturas superiores a los
tres (3) metros. Cuando sea necesario bajarlos de más altura se dispondrá de
conductos especiales de metal o madera, éstos deberán estar cubiertos, de
manera que sea imposible que salga el material antes de alcanzar el fondo.
Los materiales de
demolición en cada uno de los pisos de la obra deberán ser bajados inmediatamente después de haber sido removidos.
3.5.9- RELLENO DE ZANJAS Y SOTANOS EN DEMOLICIONES
Toda zanja sótano o
terreno cuyo suelo tenga nivel inferior al de la cota de parcela, como
consecuencia de una demolición, debe ser rellenado hasta alcanzar ese nivel.
Quedan exceptuados los
casos en que la edificación sea comenzada dentro de los noventa (90) días de terminada la demolición.
3.5.10- DEMOLICIONES PARALIZADAS
Cuando se paralice una
demolición se asegurará contra todo peligro de derrumbe lo que permanezca en
pie.
3.5.11- EXTERMINIO DE PLAGAS
No puede iniciarse trabajo
alguno de demolición de un edificio, sin efectuarse previamente el exterminio
de plagas en el predio afectado, para lo cual se exigirá a la empresa ejecutante el certificado otorgado por la Dirección de Inspección
General del municipio, el que será presentado junto al resto de la
documentación de obra.
3.6 - EXCAVACIONES
3.6.1- GENERALIDADES
Las excavaciones de todo
edificio, se ejecutarán de modo que no perjudiquen u ofrezcan peligro alguno a
las construcciones vecinas; asimismo es obligatorio efectuar las submuraciones
que correspondiere según las reglas del arte. El o los profesionales a cargo de
la dirección técnica y/o construcción de la obra asumirán toda responsabilidad
con respecto a la excavación y a las consecuencias hacia terceros que su
ejecución pueda originar.
3.6.2- AUTORIZACION
PARA INICIAR EXCAVACIONES
No se realizarán
excavaciones de ninguna índole que no hubieran sido previamente
autorizadas. En ningún caso las excavaciones con destino a construcciones
podrán autorizarse sin haber sido presentados los correspondientes planos en la Municipalidad.
3.6.3- PLAZO PARA SU TERMINACION
a) En
casos de excavaciones paralizadas, es obligatoria la reanudación de los
trabajos dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días corridos, salvo que
exista causa fundada. Transcurrido el plazo,
la obra se considerará abandonada, debiendo en este caso efectuarse el relleno
correspondiente dentro de los treinta (30) días corridos. De no cumplirse con esta medida, la Municipalidad
procederá a ejecutar los trabajos que fueran necesarios para garantizar la
estabilidad de las construcciones linderas e impedir desmoronamientos, por
cuenta del propietario y sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponderle.
b) En
todos los casos el responsable procederá al desagote de aguas estancadas en la
excavación, con apercibimiento de efectuar el trabajo por administración y a
costa de aquél.
3.6.4- EXCAVACION QUE AFECTE A UN PREDIO LINDERO O A
VIA PUBLICA
Cuando se realice una
excavación, deben proveerse los apuntalamientos necesarios para evitar que la tierra
del predio lindero o de la vía pública, caiga en la parte excavada, antes de
haberse previsto los soportes o sostenes definitivos de los costados de la
excavación. No podrá profundizarse una excavación si no se ha asegurado el
terreno en la parte superior.
3.6.5- EXCAVACION QUE AFECTE A CONSTRUCCIONES
ADYACENTES
Toda obra en construcción
o edificio que pueda ser pueda ser
afectado por una excavación, se preservará y protegerá de daños, siendo
obligatorio efectuar las submuraciones correspondientes según las reglas del
arte.
3.6.6- PROTECCION CONTRA ACCIDENTES EN EXCAVACIONES
A lo largo de los lados
abiertos de una excavación deben colocarse barandas o vallas. Además se
proveerán los medios convenientes de salida en las excavaciones.
3.6.7- ESTUDIO DE SUELOS
Cuando se proyecte un
edificio de más de cuatro pisos altos
y/o subsuelo de más de tres metros de profundidad, se deberá
presentar un estudio de suelo firmado
por un profesional con incumbencias, con contrato visado por el colegio
profesional correspondiente, a efectos de determinar las propiedades del mismo, así como detectar la presencia de
napas freáticas que puedan afectar a la excavación y/o a terceros.
En determinados casos la Municipalidad podrá exigir a su solo juicio estos estudios,
aunque la construcción a ejecutar no se encuadre en lo establecido anteriormente.
3.7- CIMIENTOS
3.7.1- GENERALIDADES SOBRE CIMIENTOS
Los cimientos de toda
edificación deben ser proyectados de manera tal que la carga que actúe sobre los
mismos sea absorbida y transmitida al
terreno sin superar las tensiones máximas admisibles. Además se adoptarán las
precauciones que fuesen necesarias para evitar que los asentamientos que
pudieran producirse lleguen a causar daños a obras o estructuras linderas, durante o después de la
construcción.
En los casos de ejecución
de obras de planta baja y cuatro niveles
o más, y/o excavaciones de mas de tres metros de profundidad, deberá
presentarse un estudio de suelos, de manera de determinar la tensión admisible
del terreno, la profundidad optima de los cimientos, el sistema de fundación
mas apto técnica y económicamente.
3.7.2- CIMIENTOS EN MUROS
Se indicará en los planos el
sistema adoptado para la ejecución de los cimientos de la obra. Cuando el tipo
de cimiento elegido para los muros no sea el tradicional de albañilería
corrida, se deberá adjuntar el plano con las especificaciones correspondientes,
(tipo de hormigón, secciones, armaduras
etc.)
En sectores coincidentes
con aberturas, el director de obra podrá determinar la conveniencia de su continuidad, de acuerdo a
las características de la obra (luz de
la abertura, carga, tipo de cimiento etc.)
3.8- ESTRUCTURAS
3.8.1- GENERALIDADES
SOBRE ESTRUCTURAS
En la ejecución de estructuras
y/o muros estructurales se pueden utilizar sistemas y/o materiales
genéricamente denominados “tradicionales”, entre los cuales se incluyen la
albañilería de ladrillos y/o piedra,
hormigones simples y/o armados, acero estructural, y en casos especialmente
contemplados, también madera según articulo 3.15.2. Las estructuras deberán
ejecutarse con materiales de buena
calidad, a fines de asegurar el cumplimiento de las exigencias de resistencia y
estabilidad que deben reunir aquéllas.
Podrán aceptarse otros
materiales y/o tecnologías estructurales no tradicionales, siempre que los mismos acrediten su capacidad
a tal fin, mediante certificado de aptitud técnica (C.A.T.) otorgado por
organismos oficiales nacionales ó provinciales competentes, de acuerdo a lo
establecido en artículo 3.15.1.
En tales casos, deberá
consignarse en la documentación de obra a convalidar, la
referencia a la norma que
autorizó la utilización del sistema constructivo a emplear en la
materialización del edificio documentado.
3.8.2- MANTENIMIENTO DE
LOS LÍMITES DEL PREDIO
Las estructuras
resistentes deben proyectarse y ejecutarse íntegramente dentro de los límites
del predio a ocupar, salvo que el elemento estructural sea un muro divisorio encaballado
con su propio cimiento, pudiendo en este caso asentarse en ambos predios
colindantes, conforme lo establecido por el artículo 3.9.3.
3.8.3- CÁLCULO Y
EJECUCION DE LAS ESTRUCTURAS
La responsabilidad del
proyecto, cálculo, y ejecución de una estructura estará bajo exclusivo cargo de
los profesionales intervinientes en la obra.
La convalidación de la
documentación técnica de una estructura por parte de la Municipalidad no
implica que ésta asuma la
responsabilidad emergente por fallas de dimensionado y/o construcción de
aquella.
Se deberán respetar para
el dimensionamiento los reglamentos nacionales vigentes. La Municipalidad podrá
exigir el cumplimiento de determinada disposición constructiva cuando la
naturaleza de la estructura lo requiera, aún cuando no estuviera contemplado en
este reglamento.
3.8.4- USO DE
ESTRUCTURAS EXISTENTES
Una estructura existente
puede ser usada en obras nuevas ó refacciones si se
encuentra en buenas
condiciones de estabilidad, y si el nuevo uso del edificio no
origina tensiones de
trabajo no admisibles para aquélla. La responsabilidad de su resistencia
quedará a cargo de los profesionales intervinientes, sin perjuicio de lo cual, la Municipalidad podrá
exigir una memoria de cálculo de la estructura.
3.9 – MUROS
3.9.1- TIPOS DE MUROS
Se definen los distintos
tipos de muros según su ubicación respecto de los límites que separan predios
linderos y su pertenencia.
El muro lindero o
divisorio es aquel que sirve para delimitar un inmueble del inmueble vecino.
Puede estar ubicado con su eje en coincidencia con la línea separativa de
predios linderos en cuyo caso será encaballado, o en su totalidad en uno de los
dos predios que divide, llamándose en este caso contiguo.
Un muro encaballado puede
pertenecer a ambos propietarios de los predios linderos, en este caso se la
denomina medianero; en caso de ser propiedad de uno sólo de ellos se la llamará
privativo.
Se presumirá medianero el
muro que sirva de separación a dos edificios hasta la altura del más bajo, y
como privativo de quien lo construya a la parte de la pared que supera en
altura al edificio más bajo.
3.9.2- MUROS
DIVISORIOS CONTIGUOS
Son aquellos construidos
íntegramente dentro del predio a ocupar. Los muros privativos contiguos a
predios linderos pueden construirse como alternativa a los muros medianeros y
solamente pueden ser utilizados por el propietario del predio en el cual están
emplazados.
Podrán materializarse con
mampostería de ladrillos comunes o huecos, y hormigón, siendo el espesor mínimo
de 15 cm .
incluyendo revoques.
Cuando el mismo no tenga
estructura resistente, deberá tener a distancias a determinar de acuerdo a sus
características (espesor, altura, material, etc.), pilares ó pilastras que con el muro formen
secciones de 30 x 30 cm .
como mínimo.
El propietario del predio lindero podrá adosar a este muro su
propio paramento sin trabar ambos, siempre que el primero se encuentre aislado de la humedad y se garantice la
estanqueidad entre ambos.
Cuando los muros constituyan
cerramiento entre espacios libres de edificación pertenecientes a predios
linderos, su elevación no podrá superar los tres (3) metros.
En caso en que un muro sea
paralelo al eje medianero, pero no esté adosado al mismo, la separación mínima hasta el eje será de
un metro cinco (1.05 m .).
3.9.3- MUROS ENCABALLADOS
Los muros encaballados,
sean estos medianeros o no, son aquellos cuyo eje longitudinal se ubica
coincidentemente sobre el eje divisorio de ambas parcelas, debiendo ser
construidos en todos los casos en mampostería en ladrillos comunes desde el
arranque sobre los cimientos.
Un muro encaballado de
cualquier altura, tendrá un espesor nominal mínimo 30 cm . incluyendo el
revoque de ambos lados.
Al igual que los muros
contiguos, cuando constituyan cerramiento entre espacios libres de edificación
pertenecientes a predios linderos, su elevación no podrá superar los tres (3)
metros.
3.9.4- MUROS O TABIQUES INTERIORES
Los muros
o tabiques interiores que no soporten cargas, podrán ejecutarse con cualquiera
de los sistemas tradicionales o no tradicionales mientras sean autorizados. El
espesor mínimo de los muros será de 10 cm . salvo los de ladrillos comunes que serán como mínimo
de 15 cm .
3.9.5- MUROS EXTERIORES
Los muros exteriores de cualquier
edificio que se construya, tendrán un espesor mínimo de veinte (20)
centímetros, cualquiera sea el material utilizado. En caso de orientaciones NE
y NO, y que no constituyan la fachada principal del edificio, podrán tener un
espesor mínimo de quince (15) centímetros, siempre que las mismas no superen
los tres metros de altura. Podrán aceptarse muros exteriores de menores
dimensiones con sistemas no tradicionales autorizados según articulo 3.15,
siempre que garanticen una adecuada aislación
térmica.
Los edificios destinados a
usos no habitables como galpones, depósitos, y otros usos similares, podrán
tener muros exteriores de ladrillo hueco o común 15 cm .
3.9.6- PRESERVACION DE
MUROS CONTRA LA HUMEDAD
En todo muro es
obligatoria la colocación de por lo menos una capa hidrófuga para preservarlo
de la humedad ascendente desde la cimentación. Dicha capa deberá colocarse a no
más de diez (10) centímetros por sobre el nivel del solado.
En muros donde un
paramento del muro se encuentre en contacto con la tierra, por ser de sótano, o
por diferencia de nivel entre los solados de la misma obra o de su edificación
lindera, se interpondrá una aislación vertical similar que impida el paso de la humedad proveniente de la
tierra hacia el local mas bajo.
3.9.7- TRABA DE MUROS
La traba entre ladrillos ó
bloques en pared tradicional, debe ejecutarse de modo que las juntas verticales
no coincidan en la misma plomada en 2 (dos) hiladas sucesivas. A fines de
asegurar un empotramiento perfecto, la traba entre muros debe hacerse hilada por hilada, excepto cuando
se traten de muros nuevos con otros existentes donde se podrá hacer cada seis
(6) hiladas de ladrillos comunes, o cada tres (3) al tratarse de ladrillos
huecos o bloques. Asimismo, cuando los muros se encuentren limitados por columnas, se anclarán a éstos con barras de hierro distanciadas entre sí no más
de sesenta (60) centímetros.
3.10- REVOQUES
Y REVESTIMIENTOS
3.10.1- OBLIGACION DE REVOCAR
Es obligatoria la ejecución de los revoques o revestimientos
exteriores de todas las fachadas principales,
muros medianeros y cercas, en los que se haya utilizado el sistema
tradicional de pared de ladrillos, piedra u hormigón, con excepción de los
casos en que se busque una finalidad
estética en la utilización de los materiales (ladrillo visto, piedra, etc.).
También se exceptúan los casos de sistemas no tradicionales aprobados por la Municipalidad con
superficies previstas como terminación. En cualquier caso se entiende que el
edificio debe contar con algún tipo de material en sus fachadas que asegure las
propiedades estéticas y la correcta aislación hidrófuga de los muros.
3.10.2- REVOQUES Y REVESTIMIENTOS EXTERIORES
El revoque exterior de un
muro tradicional se ejecutará con una capa o jaharro aplicada sobre el
aislamiento hidrófugo como mínimo, siempre
que la terminación sea bolseado o fratazado,
en el resto de los casos será
cubierto con un enlucido.
Será obligatorio revocar
exteriormente los muros divisorios que se construyan, como asimismo las cargas
construidas en el remate de aquéllos, por sobre el nivel de las cubiertas.
Se podrán utilizar
revestimientos acrílicos o cementicios, manuales o proyectables, que contengan en
una capa la aislación hidrófuga, el grueso y fino (3 en 1) o incluyendo también
el color (4 en 1).
3.10.3- REVOQUES Y REVESTIMIENTOS INTERIORES
En todos los casos los muros interiores deberán
ser revocados a la cal, yeso u otros revestimientos, de manera de asegurar las
condiciones estéticas y de higiene del local.
Se autorizará la supresión
de revoques o revestimientos en muros interiores siempre que corresponda a muros cuyos
elementos sean dispuestos con una finalidad estética (ladrillo visto, piedra),
o a un sistema constructivo autorizado
por la Municipalidad.
3.10.4- REVESTIMIENTOS ADOSADOS EN MUROS
Cuando se revista el
paramento de un muro o una superficie suspendida con ladrillos ornamentales,
molduras prefabricadas, cerámicos, laja o placas de mármol etc. se asegurará su
fijación a los muros o estructuras, mediante procedimientos que mantengan
firmemente adherido el revestimiento, sin peligro de desprendimientos.
En caso de uso de metal desplegado o malla plástica, debe
hacerse respetando las reglas del arte, de tal forma que soporte la mezcla y el revestimiento que se
le aplique y asegure la estabilidad.
3.10.5- REVESTIMIENTOS IMPERMEABLES EN LOCALES DE
SALUBRIDAD
Un local destinado a
cuarto de baño, se ejecutará con solado impermeable y los paramentos tendrán un
revestimiento igualmente impermeable con las siguientes características:
a) En
sitios donde se instale la bañera o ducha, tanto en la pared que soporta la
flor de lluvia como en las contiguas laterales, como mínimo un metro veinte (1,20 m .) de cada lado de la
misma, el revestimiento tendrá una altura de un metro ochenta (1,80 m .) desde el solado. En
la vertical que corresponde a la flor de lluvia, el revestimiento continuará en
una faja de por lo menos treinta (30) centímetros de ancho hasta superar en diez
(10) cm. encima de la flor.
b) En
lugares donde se coloque un lavatorio o pileta, el revestimiento se hará desde
el solado hasta una altura de veinte (20) centímetros por sobre las canillas y superará
en veinte (20) centímetros a cada lado el ancho de dichos lavabos o piletas.
c) En
sitios donde se coloque un inodoro o bidé, el revestimiento se hará desde el
solado hasta una altura de un metro veinte (1.20 m .) y tendrá una
extensión lateral de cuarenta (40) centímetros a cada lado del artefacto.
d) En
lugares donde se instale una canilla y en la vertical que corresponda a ésta,
el revestimiento se hará desde el solado en una faja de por lo menos treinta
(30) centímetros de ancho hasta superar en veinte (20) centímetros la altura de
la canilla.
3.11 - CONTRAPISOS Y SOLADOS
En edificios nuevos y en
los existentes que se modifiquen o refaccionen, todo solado a ejecutarse sobre
el terreno debe asentarse sobre un contrapiso que contenga la aislación
hidrófuga de acuerdo a las reglas del
arte.
Puede eximirse de la
obligación de ejecutar contrapiso o solado en los locales que por su destino
requieran suelo de tierra. No obstante, el contrapiso y el solado deberán
construirse en caso que cambie el destino del local.
3.12- TECHOS Y AZOTEAS
3.12.1-
GENERALIDADES
Las cubiertas de techos,
azoteas ó terrazas serán ejecutadas con material impermeable, imputrescible, e
incombustible. En los casos de locales habitables, deberán contar con las aislaciones térmicas e hidrófugas de acuerdo
a las reglas del arte.
Las aguas pluviales deben
escurrir fácilmente hacia los desagües, evitando en todos los casos su caída
tanto hacia la vía pública, o a predios linderos, como hacia muros divisorios
sin dar a éstos la protección hidráulica adecuada.
Las canaletas y tuberías
de bajada serán capaces de recibir las aguas y conducirlas rápidamente, sin que
sufran detención ni estancamiento, hacia la vía pública.
Las canaletas de desagües
de los techos, no se podrán colocar sobre los muros divisorios, debiendo estar
arrimadas o separadas de estos, en tal forma que el agua que deba circular por
aquellas no moje ni salpique los muros.
Una azotea accesible, debe
estar cercada con baranda o parapeto de una altura mínima de un metro veinte (1.20 m .) medida desde el
solado. Será de un metro ochenta (1.80 m .) cuando la azotea accesible del lindero
se encuentre al mismo nivel.
3.12.2- CUBIERTAS DE
MATERIAL NO PERMANENTE
La utilización de
materiales no permanentes (lona, paja, etc.) en cubiertas, requerirá de la autorización expresa de la Municipalidad.
Conjuntamente con la
solicitud, el profesional autor del proyecto presentará para su estudio,
memoria de las características técnicas del material a utilizar e informe del
Cuerpo de Bomberos sobre la protección contra incendio que deberá cumplir el
mismo.
La autorización para la
utilización de estos materiales tendrá la duración que establezca el informe de
Bomberos, debiendo renovarse una vez cumplido ese lapso.
3.12.3- TECHOS
TRANSPARENTES O TRASLUCIDOS
Podrán admitirse cubiertas
transparentes ó traslúcidas siempre que sean construidas con materiales que garanticen la seguridad de los ocupantes,
es decir que ante posibles roturas el material quede adherido. Se podrá
utilizar cristales laminados de seguridad o mallados, policarbonatos, acrílicos etc.
En
caso de techos o entrepisos transitables
deberá presentarse el cálculo de la estructura de los mismos.
3.13- INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
3.13.1- SANEAMIENTO
3.13.1.1- TANQUES DE
AGUA
Los tanques de agua
tendrán fácil acceso hasta las bocas de registro. Queda prohibido amurar al
tanque, debajo del nivel de agua, escaleras o grampas de cualquier naturaleza.
En correspondencia con las bocas de registro, el tanque contará con plataforma
de maniobra que permita disponer de una superficie de apoyo firme y amplia para
que operarios o inspectores puedan efectuar arreglos o limpieza.
a) Tanques de bombeo (cisternas): Un tanque o cisterna de
bombeo, para la provisión de agua a un edificio, se instalará separado a no
menos que sesenta (60) centímetros libres
del eje divisorio, y cuando esté adosado a cualquier otro muro, tendrá una
aislación exterior hidrófuga y acústica adecuada.
Su colocación tendrá
carácter obligatorio en los siguientes casos:
- En toda edificación de planta baja y dos o mas
pisos superiores.
- En los casos en que, por
falta de presión en la red, se recurra a la instalación de bombas para elevar
el agua al tanque de reserva, quedando terminantemente prohibido el bombeo
directo desde la red de agua corriente.
b) Tanques de reserva de agua: Un tanque
de reserva de agua debe mantener una distancia mínima de sesenta (60)
centímetros del eje divisorio entre predios. El plano inferior del tanque o de
sus vigas de sostén distará no menos que sesenta (60) centímetros del techo o
azotea. En el caso de tanques ubicados en entretechos, se exigirá la existencia
de una bandeja protectora inferior para el cuidado del cielorraso inferior, con
desagüe.
c) Tanques reductores de presión: Los
tanques reductores de presión, ubicados en locales de pisos habitables, estarán
distanciados de los muros y piso del ambiente que los contenga, no menos de sesenta
(60) centímetros.
3.13.1.2- DESAGÜES PLUVIALES
a) Destino de las aguas de lluvia: Cualquier edificio y su terreno circundante será
convenientemente preparado para permitir el escurrimiento de las aguas hacia la
vía pública.
El
destino de los desagües pluviales en
ningún caso puede ser la red cloacal domiciliaria. Los desagües de rejillas
de patios y de bajadas de pisos altos deberán
conducirse a través de conductales a la vía pública. Los casos detectados de
conexión de desagües pluviales a la red del servicio de cloacas será motivo de
la paralización de la obra, y de la aplicación de las sanciones que
correspondan.
Las
aguas pluviales provenientes de techo, azoteas o terrazas, serán canalizadas de modo que no caigan sobre la vía pública o
a predios linderos.
Los
voladizos que forman parte de una terraza sobre la vía pública y se prolongue
en el interior del predio tendrán desagües a rejillas de piso.
b) Ausencia de conductales: En caso de tratarse de un edificio exento o con retiros que permitan el
escurrimiento de las aguas de lluvia de patios hacia la vía publica, y que a juicio del profesional responsable del
proyecto no requiera de la instalación de conductales, el plano de la
instalación deberá contener el compromiso de efectuar dichas conexiones en el caso de
futuras ampliaciones de obra,
impermeabilizaciones de patios, o construcción de cercos. En todos los planos
municipales de obras a construir dentro del Área Urbana y Complementaria se
deberá incluir en la carátula la prohibición de conectar pluviales a la red de
cloacas.
c) Distancia de conductales a ejes
medianeros: Las canalizaciones para
desagües que se coloquen debajo de solados de patios o en el suelo, estarán
distanciadas no menos de ochenta (80) centímetros del eje divisorio entre los
predios linderos.
d)
Medianeras expuestas: Cuando se proyecte un muro medianero que supere
la altura de la construcción vecina en más de dos (2) metros desde el nivel de
la azotea lindera o desde de la cumbrera más alta y tenga una superficie mayor
de cien (100) metros cuadrados, se
deberá colocar una canaleta para recoger el agua de lluvia que escurra por el
paramento del muro. La canaleta tendrá una sección equivalente a un (1)
centímetro cuadrado por cada metro cuadrado de paramento y tendrá un caño de
desagüe de diámetro mínimo de cien (100) milímetros, a razón de una columna por
cada cien (100) metros cuadrados de
paramento. El agua recogida por la canaleta deberá ser conducida hacia el
interior de la parcela en la que se ubica el edificio o estructura cuya
medianera debe desaguarse. La canaleta no podrá sobresalir más de veinte (20)
centímetros del paramento y en caso de ubicarse sobre azotea accesible de la
construcción lindera, deberá colocarse a una altura mínima de dos metros veinte
(2.20 m .)
desde el solado de dicha azotea.
e) Reservorios de agua
e1) Sistemas retardadores de desagües pluviales: Se deberá
implementar para obras nuevas con superficies impermeabilizadas de quinientos
(500) metros cuadrados o mas, o ampliaciones de obras existentes donde se llegue a esa superficie, la incorporación de dispositivos hidráulicos
cuya función será demorar la afluencia de agua en los momentos pico de lluvia,
de manera tal que permitan un desfasaje en la descarga hacia la red pluvial existente.
El reservorio podrá materializarse mediante tanques,
cámaras, conductos, u otro tipo de elementos apto para el depósito transitorio
de agua de lluvia. El mismo recibirá
parte del efluente pluvial recogido en cubiertas y pisos, y lo derivará, a
cordón cuneta, zanja o conducto de
carácter pluvial existente, mediante
salida regulada.
El agua almacenada, también
podrá ser reciclada para uso sanitario,
limpieza de veredas o riego. El sistema propuesto estará sujeto a la aprobación
de la Municipalidad.
El volumen de agua a almacenarse con este fin no será inferior a los valores
indicados en la siguiente tabla:
Superficie
Impermeable
|
Volumen del
reservorio
|
Diámetro máximo
orificio salida del reservorio
|
m²
|
litros
|
metros
|
500
|
2500
|
0,060
|
600
|
3000
|
0,065
|
700
|
3500
|
0,070
|
800
|
4000
|
0,075
|
900
|
4200
|
0,080
|
1000
|
4400
|
0,085
|
e2) Edificios existentes: Los propietarios de inmuebles
existentes con una superficie impermeable igual o superior a quinientos (500)
metros cuadrados, deberán presentar ante el Municipio proyectos que prevean la
incorporación o instalación de dispositivos destinados a regular la evacuación
de excedentes pluviales. El Departamento Ejecutivo establecerá, plazos para la presentación y ejecución de los
proyectos.
3.13.1.3- TRATAMIENTO DE EFLUENTES CLOACALES
Queda prohibido el
volcamiento de efluentes cloacales a los sistemas de saneamiento pluviales y
espacios públicos.
En
los lotes que no posean red cloacal domiciliaria, será obligatoria la
instalación de un sistema de tratamiento de desagües mediante biodigestor, de
dimensiones acordes a la cantidad de ocupantes del edificio. El mismo deberá
cumplir con la normativa provincial vigente, a fin de evitar la contaminación
de las napas de agua.
Los
pozos absorbentes no serán permitidos salvo que cuenten con cámaras sépticas
con capacidad suficiente para la cantidad de personas de acuerdo al destino del
edificio. Las ventilaciones de estos sistemas serán mediante tubos de ventilación
de 0,10 m .
de diámetro y rematarán a los cuatro
vientos.
En todos los casos, los
elementos componentes del sistema (pozos cámaras sépticas, biodigestores) distarán no menos de 1,50 m . de la línea
divisoria entre predios y de la línea municipal, o de cualquier edificación
dentro del lote.
3.13.1.4- PERFORACION PARA CAPTACION DE AGUA
Un pozo ó perforación para
captación de agua distará no menos de un (1) metro del eje divisorio del predio
y no menos de diez (10) metros de cualquier pozo
absorbente. Su profundidad
alcanzará la segunda napa semisurgente y su construcción deberá asegurar las
condiciones de potabilidad del agua cuando ésta se utilice para consumo.
3.13.1.5- DISPOSICIONES DE O.S.N. COMO
COMPLEMENTO DE ESTE CODIGO
En
todos los aspectos no regulados en este Código para las instalaciones de
salubridad tendrán validez las disposiciones de Obras Sanitarias de la Nación.
3.13.2- INSTALACIONES TERMICAS
3.13.2.1- HOGARES Y/O ESTUFAS EN CASAS
DE FAMILIAS
El
hogar o las parrillas de las casas de familia,
se podrán construir o adosadas a los
muros divisorios, interponiendo un contramuro de material refractario al calor,
cuyo espesor mínimo será de ocho (8) centímetros. Frente al hogar de fuego
abierto, el solado será de material incombustible hasta una distancia de cincuenta
(50) centímetros.
3.13.2.2- CHIMENEAS O CONDUCTOS PARA EVACUAR
HUMOS O FLUIDOS.
Una chimenea o conducto
para evacuar humos o gases de combustión, fluidos calientes, tóxicos,
corrosivos o molestos, se ejecutará de modo que no ocasione perjuicios a
terceros.
Los conductos de
evacuación de gases o humo deben estar revestidos con lana de vidrio u otro
material térmico similar. En caso de no poder aislar tales conductos, se los
separará de los muros mediante grampas que mantengan una distancia no menor de cinco
(5) centímetros entre ellos y la pared.
Ningún conducto de
evacuación de humos podrá hallarse a menos de un (1) metro de distancia de
cualquier vano.
Se autorizará el
funcionamiento de hogares, hornos, calefones, cocinas y todo otro artefacto
similar que requiera combustión, siempre que no se lancen a la atmósfera
sustancias que molesten al vecindario.
3.13.2.3- ALTURA
DE UNA CHIMENEA
Una chimenea o un conducto
para evacuar humos, gases de combustión, fluidos calientes, tóxicos, corrosivos
o molestos, tendrá su remate a las alturas más abajo especificadas:
a) Altura
del remate respecto de azotea o techo:
El remate o boca se
ubicará, respecto de una azotea o techo, a la altura mínima siguiente:
1) Sobre una azotea transitable dos (2) metros.
2) Sobre una azotea no transitable o techo
inclinado sesenta (60) centímetros, y veinte (20) centímetros por encima de
cualquier cumbrera que diste menos que tres (3) metros del remate.
b) Altura
del remate respecto del vano de un local: dos (2) metros.
c) Altura
del remate respecto del eje divisorio entre predios: Si el remate de una
chimenea existente dista menos que dos (2) metros del eje separativo entre
predios y el muro ubicado entre estos es sobreelevado y a consecuencia de tal hecho se producen
molestias al usuario de la instalación o a la vecindad, el propietario de la
obra nueva debe llevar el remate hasta una altura necesaria para evitar dichas
molestias.
d) Altura
del remate de chimenea de alta temperatura o de establecimiento industrial: Estará
por lo menos seis (6) metros por encima del punto más elevado de todo techo o
azotea situados dentro de un radio de quince (15) metros.
3.13.2.4-
CALEFACCION POR AIRE CALIENTE PRODUCIDO MEDIANTE APARATOS QUE QUEMAN
COMBUSTIBLES
Lo establecido en este
artículo es aplicable a artefactos que producen aire caliente mediante la
combustión, para templar ambientes habitables, para flujos de más de 10.000
cal/h.
Quedan exceptuados los
sistemas que se usan en procesos industriales.
El aire caliente puede
provenir de artefactos o calefactores centrales o de unidades emplazadas en el
local a calefaccionar. La temperatura del aire en la boca de suministro no será
mayor que sesenta grados (60º)
El calefactor debe
emplazarse de modo que quede aislado térmicamente de elementos combustibles
próximos, y sus paredes exteriores no deben alcanzar temperaturas
inconvenientes para las personas.
La toma del aire a
calentar se ubicará de manera de evitar su contaminación con impurezas tales
como: hollín, humos y gases de chimeneas, polvos de vía pública, patios o
terrazas, gases de conductos de ventilación. Si la toma de aire cuenta con
malla metálica o filtro, se emplazará en sitios fácilmente accesibles para su
cambio o limpieza.
El circuito del aire
caliente será independiente del de los gases de combustión, los cuales deben
ser eliminados a la atmósfera mediante conductos para tal fin.
Las superficies
intercambiadoras de calor impedirán la mezcla del aire y los productos de la
combustión. La temperatura de las superficies no excederá de 450ºC .
Cuando el calefactor tenga
dispositivos mecánicos para impulsar el aire caliente debe preverse un sistema
de seguridad que suspenda el suministro de combustible en caso de
funcionamiento defectuoso del impulsor.
3.13.3- INSTALACIONES DE GAS
Todos los artefactos y elementos que intervengan en
la ejecución de instalaciones de gas son los que se establecen en los
reglamentos técnicos que dicte el Ente Nacional Regulador del Gas (ENARGAS) y
aplica y supervisa la empresa prestataria del servicio en el Partido.
Las
instalaciones de gas, desde la aprobación de las obras hasta su habilitación
para la provisión del servicio, serán supervisadas por la empresa prestataria
del servicio, de acuerdo a las normas que rijan en la materia.
Los
gasistas matriculados designados, serán los responsables por la correcta
instalación y puesta en funcionamiento de la misma, verificando los aspectos
inherentes a su uso, tales como protecciones, ventilaciones, hermeticidad y
toda otra condición técnica requerible.
3.13.4- INSTALACIONES
ELECTRICAS
Todas
las instalaciones eléctricas de los edificios del Partido de Balcarce, deberán respetar lo establecido en la Ordenanza 49/06.
3.14- AISLACION ACUSTICA.
En caso de requerirlo, el
propietario deberá contratar un profesional con incumbencias en la materia, que
realice un estudio de manera de determinar:
- Cuales serán los muros o cielorrasos que deben poseer
aislación acústica.
- Tipo de materiales y
dimensiones (superficies, espesores etc.)
- Control del sonido
percibido en inmuebles linderos y cercanos, de manera que no exceda los límites
tolerables que la Dirección
de Inspección General determine para el caso.
3.15- SISTEMAS Y
MATERIALES DE CONSTRUCCION AUTORIZADOS
3.15.1- SISTEMAS NO
TRADICIONALES
En la construcción de
edificios de cualquier categoría, se autorizará además del uso de materiales, instalaciones y
tecnologías tradicionales, sistemas de prefabricación, construcción en seco, u
otros sistemas “no tradicionales”.
Será condición para
la autorización de este tipo de sistemas, tanto de los que ya
están en el mercado como los que pudieran
aparecer, además del correcto empleo de las normas del buen construir,
el reconocimiento por las normas IRAM, la presentación del Certificado de
Aptitud Técnica (CAT) emitido por la Subsecretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda
del Ministerio de Planificación Federal
de
3.15.2- CONSTRUCCIONES
EN MADERA
Para la aprobación de
planos de viviendas industrializadas construidas con estructuras de madera o
íntegramente de madera, es necesario presentar certificado de aptitud técnica (C.A.T.) del prototipo o del sistema
constructivo, emitido por por la Subsecretaria de
Desarrollo Urbano y Vivienda del Ministerio de Planificación Federal de la Nación. La
Para
construcciones de madera destinadas a viviendas que no cuenten con certificados
de aptitud técnica, se exigirán condiciones de habitabilidad mínima y
precauciones que salvaguarden la seguridad de la construcción y la de sus
linderos, debiendo cumplir con los siguientes requisitos:
a)
Serán construcciones realizadas con estructuras en madera maciza dura o semi-dura, y su diseño y cálculo será exclusiva responsabilidad del profesional
interviniente en la obra.
b)
Respetarán un retiro mínimo de 2.50
m . de las medianeras y de la línea municipal.
c)
Solamente se podrán construir en planta baja y no podrán superar los 4 m . en su parte más alta.
d)
Se preverá la instalación de materiales ignífugos en correspondencia con
artefactos de cocina, calefones, conductos de hogares y de artefactos de gas u otro combustible
inflamable, de acuerdo a normas de la empresa concesionaria del servicio de
Gas.
e)
La instalación eléctrica deberá cumplir con todos los requisitos de seguridad
mínima exigidos por las normas
provinciales y nacionales vigentes en la materia.
f) Las paredes de las cocinas, baños, retretes,
hasta un metro ochenta (1.80
m .) de alto, lo mismo que los respectivos solados,
tendrán un revestimiento con material impermeable.
g)
La estructura y el resto de los elementos componentes de madera, serán tratados
con pintura ignifuga.
3.15.3- CONSTRUCCIONES
EN BLOQUES DE HORMIGON
El empleo de bloques
huecos premoldeados de hormigón tradicional estará sujeto al debido control de
resistencia y calidad por parte del profesional actuante, ya sea efectuando
ensayos por cuenta propia, o solicitando certificados de organismos con
capacidad técnica para determinar la aptitud para su uso. Se podrá usar
para la construcción de mamposterías,
bloques de hormigón celular en las distintas dimensiones ofrecidas en el
mercado, tanto en muros exteriores como en tabiques interiores.
3.15.4- CONSTRUCCIONES
EN PIEDRA
Se autoriza el empleo de
piedra para muros siempre que se respete un espesor mínimo de treinta (30)
centímetros en casos de mampostería portante y de veinte (20) centímetros en
casos de muros con estructura independiente.
3.15.5-
CONSTRUCCIONES EN ADOBE
Se
permitirá el uso del adobe como cerramiento, en
proyectos de obras dentro del
Área Rural y en las zonas
Residenciales Extraurbanas y de Diseño de Interés Turístico (ZDIT) del Área Complementaria del Partido de
Balcarce.
Se
establecen los siguientes requisitos generales para la construcción con este
sistema:
a) No se permitirá
la implantación de las construcciones dentro de la parcela, de manera que queden partes adosadas a los ejes medianeros
de la misma.
b) Las
construcciones deberán tener estructura independiente de hormigón armado,
hierro o madera dura, según calculo del profesional responsable.
c) Podrán ser en
tierra cruda y en diferentes técnicas, siempre que se enmarquen en columnas y encadenado
estructural, y los vanos se encuentren correctamente adintelados.
d) El
espesor de los muros exteriores, en el caso de bloques premoldeados de tierra
cruda (adobe) deberán ser preferentemente de treinta (30) centímetros, pudiendo
llegar hasta un mínimo de veinte (20) centímetros en caso que las distancias
entre columnas y vigas a juicio del profesional lo permitan.
e) Los
componentes del mortero serán arcilla como aglomerante, arena y fibra en distintas proporciones para absorber
los esfuerzos de tracción y compresión respectivamente.
f) Los muros
de adobe deberán separarse del terreno natural mediante una zapata corrida o
platea de hormigón, colocando sobre ella una capa aisladora o barrera contra la
humedad.
g) Sobre la capa
aisladora deberá levantarse un revoque de concreto e hidrófugo con una altura
mínima de un metro para evitar el deterioro del muro.
h) Con el propósito
de evitar deterioros por causa del agua, deberán proyectarse aleros, veredas
perimetrales, y un sistema de drenajes
adecuado.
3.15.6-
CONSTRUCCIONES DE TECHOS VERDES
Son techos o terrazas
verdes, aquellos cuya superficie se encuentra cubierta de vegetación, con el
objetivo de contribuir de manera sustentable con el medio ambiente urbano.
La cubierta de un techo,
azotea o terraza verde debe contar con una correcta impermeabilización mediante
membrana y carpeta protectora, de acuerdo a las reglas del arte y las técnicas
disponibles, previo a la colocación de la capa de grava de drenaje.
El espesor mínimo
necesario de tierra para la
vegetación debe estar en función a las
especies que conformen la cubierta vegetal, no pudiendo exceder de dieciocho
(18) centímetros. Deberá preverse un sistema de retención para evitar el escurrimiento de tierra, y deberá asegurarse
el correcto aislamiento de los muros medianeros.
Todas las edificaciones
que implementen los denominados techos o terrazas verdes deben contar con un
cálculo estructural que verifique la resistencia a las cargas que generen los
mismos.
3.16- CONSTRUCCIONES Y
MATERIALES PROHIBIDOS
Quedan prohibidas las
construcciones de asbesto cemento,
cartón prensado y maderas blandas tanto en estructuras como en revestimiento de
locales. Excepcionalmente, con carácter precario, sin habitación de
personas, y siempre que se establezca el
plazo máximo de permanencia, serán admitidas las construcciones mencionadas
anteriormente sólo en los casos de obradores o depósitos de obras en ejecución,
u otras situaciones análogas de constitución provisoria.
Queda prohibido el uso de
vidrios comunes en cerramientos, puertas o ventanas que en virtud del uso público y masivo puedan provocar roturas peligrosas para la
salud de las personas, siendo obligatorio en estos casos la utilización de
vidrios especiales de seguridad.
SECCION 4: PROYECTO DE LAS OBRAS
4.1- INDICADORES, OCUPACION DEL SUELO,
RESTRICCIONES
4.1.1- GENERALIDADES
-
A los efectos de la aplicación de este Código, se entenderá por proyecto al
conjunto de planos, planillas y demás elementos que definan la obra a realizar,
presentados ante la
Municipalidad. Los proyectos presentados para aprobación
municipal deberán ajustarse en un todo al contenido de este reglamento.
-
La designación de los locales del proyecto deberá ser la de su destino real,
siendo a solo juicio de la
Municipalidad la aceptación o no de la misma. Dicha
designación no podrá sufrir variaciones
que estén fuera del presente reglamento o de las ordenanzas de zonificación
vigentes, durante la construcción de los trabajos proyectados.
-
Las unidades de vivienda deberán contar con el mínimo de locales y superficie que garanticen su funcionamiento. Además de
los ambientes habitables, deberán contar como mínimo con una cocina, pudiendo
ser ésta integrada, y un baño completo
como local independiente. La distribución de los ambientes del proyecto deberá
realizarse dentro de la correcta separación y relación de sus partes.
-
Los locales comerciales o de oficinas contarán como mínimo con un toilette comunicado
mediante un antebaño o paso a los locales con destinos de trabajo, ventas, etc. Cuando el uso no se
encuentra definido, se acepta la denominación “Local sin destino”.
-
Las superficies mínimas de las unidades completas proyectadas deberán respetar
lo establecido en el artículo 41º de la ley 8912/77.
- La superficie de cada
unidad será computada considerando un polígono que se corresponderá con las
siguientes líneas: ejes medianeros, línea municipal, eje de tabiques o muros
cuando estos, sin importar su espesor, dividan unidades locativas y plano externo
de tabiques o muros, cuando se tratare de cerramientos que limitan la unidad
con espacios comunes o espacios libres.
-
Todo proyecto deberá ser presentado con el objeto de ser construido, con sus
partes diseñadas para tal fin. Los proyectos de vivienda multifamiliar que a
juicio de la Municipalidad
sean presentados al solo efecto de generar una subdivisión mediante el régimen de propiedad horizontal, para
obtener parcelas menores que las previstas en la zonificación vigente, podrán
ser rechazados o impedida su subdivisión hasta tanto se realice el final de
obra. En estos casos se colocara la observación correspondiente en la carátula.
-
Del mismo modo serán tratados los proyectos de cabañas a construirse en la Zona de Diseño de Interés
Turístico (ZDIT). Los mismos llevaran
la observación “Impedida la subdivisión mediante régimen de
propiedad horizontal”.
-
Todo aquel elemento que forme parte del proyecto de un edificio que deba ser sometido
a evaluación, y no esté específicamente contemplado en este reglamento queda
sujeta su aprobación al juicio exclusivo
de la Municipalidad.
- En proyectos de obras cuyo destino se encuentre
definido, y su habilitación este sujeta
a la intervención de otras dependencias municipales o reparticiones
provinciales o nacionales (comercios, industrias, hospitales o clínicas u otros
destinos especiales) deberá cumplir con los requisitos técnicos y/o de proyecto
que cada repartición requiera al respecto, siendo responsabilidad del
profesional proyectista el encuadre a las mismas.
- A los efectos del cálculo de superficies, se
considerarán únicamente semicubiertas aquellas
que tengan como mínimo el cincuenta por ciento (50%) de su perímetro sin
cerramientos, de lo contrario se tomaran como superficie cubierta. Los aleros y
voladizos menores de un metro, no sumarán superficie cubierta ni semicubierta,
salvo que tengan más del cincuenta por ciento (50%) de su perímetro cerrado, en
cuyo caso serán considerados
semicubiertos.
4.1.2- DETERMINACIÓN DE LA COTA DE PARCELA
Se denomina cota de
parcela al nivel del cordón de la calzada existente ó futuro, más el suplemento que
resulta por la construcción de la vereda reglamentaria (pendiente 2%),
determinado en el punto medio de la línea municipal correspondiente al frente del predio.
4.1.3- FORMACION DE
OCHAVA EN LAS ESQUINAS
En todos los lotes en esquina, donde la superficie correspondiente
a la ochava no
hubiera sido cedida al espacio
común, la formación de ochavas es considerada de utilidad pública, con el fin
de mejorar las condiciones de visibilidad y seguridad del tránsito en la
intersección de las calles que la determinan.
En estos casos, los
edificios deberán respetar en su planta baja
obligatoriamente el retiro formado por el triangulo correspondiente. El
mismo tendrá lados de tres (3) metros y diagonal de cuatro metros veinticuatro
centímetros (4.24 m .).
En los edificios
existentes, que se encuentren invadiendo el espacio de ochava, deberá retirarse
obligatoriamente la fachada en la medida requerida, en el momento que aquéllos
sean objeto de refacciones ó remodelaciones en el local que se encuentra
invadiendo.
Podrá admitirse la
subsistencia de construcciones en el espacio de ochava, sólo en caso de
edificios existentes a empadronar, debiendo en tales casos incluir en el plano
la leyenda: "Superficie a demoler en oportunidad de realizarse refacciones
ó remodelaciones del edificio existente"
Es
la cantidad máxima de personas por parcela, será el resultado de multiplicar su
superficie por la densidad neta máxima que se fija para la zona en que esté
incluida. El mínimo computable será una
vivienda unifamiliar por parcela.
Se
permite la aprobación de más de una
vivienda unifamiliar por parcela si están claramente proyectadas las unidades funcionales con la conformación
definitiva para su construcción, si el terreno cuenta con la factibilidad de los servicios de agua y
cloacas de acuerdo al artículo 2.3, y si el proyecto respeta el presente
reglamento y la ordenanza 92/10 y sus modificatorias.
4.1.5- VOLUMEN EDIFICABLE
El volumen edificable
estará regulado por la aplicación de los indicadores urbanísticos de ocupación
establecidos para cada zona por la
ordenanza 92/10 y sus modificatorias.
4.1.6-
FOS, FOT, INDICE DE PERMEABILIDAD
4.1.6.1-
FOS
Se denomina Factor de Ocupación del
Suelo (F.O.S.) a la relación entre la proyección sobre el terreno natural de
las superficies cubiertas y semicubiertas edificadas, y la superficie de la
parcela considerada.
Para la determinación de la superficie
máxima edificable en una parcela, por aplicación del FOS, se deberá considerar
la comprendida en la envolvente generada por la proyección normal de todas las
superficies cubiertas y semicubiertas del edificio sobre el terreno.
No serán incluidas en el cómputo del
FOS las superficies generadas por voladizos, aleros o balcones salientes que no
constituyan superficie semicubierta de acuerdo al articulo 4.1.1, como las
superficies generadas por estructuras accesorias no permanentes y/o
desmontables (marquesinas y similares) y las superficies que estén bajo la cota
de parcela.
4.1.6.2-
FOT
Se denomina Factor de Ocupación Total
(F.O.T.) a la relación entre las superficies cubiertas y semicubiertas máximas
edificadas y/o a edificar y la superficie de la parcela. Los valores a aplicar
a cada parcela se ajustarán a los máximos establecidos para cada zona en la Ordenanza 92/10, en sus
modificatorias, y en el decreto ley 8912/77.
Se considera superficie cubierta total
edificada en una parcela, a la suma de todas las áreas cubiertas en cada
planta, incluyéndose en su cómputo los espesores de tabiques, muros interiores
y exteriores.
A los efectos de su encuadre dentro de
los parámetros del Factor de Ocupación Total (F.O.T.), no será considerada como
superficie computable la correspondiente a:
a) Hall de acceso a azotea y servicios comunes, como sala
de máquinas, depósito y lavadero.
b) Las plantas libres, entendiéndose como tal a las
ubicadas en cualquier nivel del edificio, con 2 (dos) lados como mínimo abiertos, y que no constituyan ningún tipo de
local habitable.
c) Huecos de
ascensor, proyección de cajas de
escalera, plenos y dobles alturas: se computarán una sola vez a los efectos de
la aplicación del F.O.T.
d) Balcones,
galerías, pórticos y espacios similares que sean considerados semicubiertos de
acuerdo a lo estabecido en el articulo
4.1.1.
e) Las superficies de aquellos locales bajo nivel de la
cota de parcela.
f) Bauleras, sin superar el 2% de la superficie del edificio computable
para FOT.
g) Servicios complementarios (amenities) para edificios destinados a
viviendas multifamiliares y hotelería: quincho, gimnasio, salón de usos
múltiples y piscina, junto con sus vestuarios y sanitarios correspondientes. Su
superficie no podrá exceder del 10% del FOT del edificio.
En ningún caso
el FOT del edificio, sumado al de los servicios complementarios podrá superar
el máximo establecido en la ley 8912/77.
Los locales de
“amenities” y servicios comunes, no
podrán modificar su destino, y no podrán ser adquiridos por un número limitado
de personas, sino que deben ser propiedad de la totalidad de los condóminos. En
subdivisiones por el régimen de propiedad horizontal, constituirán superficies
comunes. Estas restricciones constarán en los planos de obra y en las
escrituras traslativas de dominio, y reglamento de copropiedad.
4.1.6.3- INDICE DE PERMEABILIDAD
Se denomina Índice de Permeabilidad al
área descubierta y permeable del terreno, en relación a la superficie libre,
dotada de vegetación que contribuya al equilibrio climático y reduzca los
aportes de aguas pluviales al sistema público de drenaje urbano.
4.1.6.4- AMPLIACIONES EN EDIFICIOS EXISTENTES CON
FOS AGOTADO
Cuando en una construcción existente el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) está excedido pero no el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) nila Densidad Poblacional ,
se podrá autorizar la ampliación de superficie cubierta siempre que se cumplan
las siguientes condiciones:
Cuando en una construcción existente el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) está excedido pero no el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) ni
a) No se superen los valores del Factor de
Ocupación Total (F.O.T) y la Densidad Poblacional
establecidos para la zona en que se encuentre.
b) No se amplíe la superficie cubierta en las
plantas existentes que superen el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.)
admitido.
c) La superficie proyectada en las plantas
superiores respete el valor máximo del Factor de ocupación del Suelo (F.O.S.)
establecido para la zona.
d) Las obras a
ejecutar no desmejoren las condiciones de ventilación e iluminación de la
construcción existente.
e) Cuando se
encuentren excedidos el F.O.T o la densidad, podrán admitirse remodelaciones
que no impliquen el incremento de dichos indicadores.
4.1.7-
FONDO LIBRE DE MANZANA
4.1.7.1- GENERALIDADES
En
el sector posterior de la parcela no se podrán realizar ningún tipo de construcciones
con excepción de las denominadas construcciones complementarias, según las
condiciones establecidas en los artículos
4.1.7.5, y 4.1.7.6. Para el resto de las construcciones, el retiro obligatorio
deberá calcularse según la formula Rf= (Pl-20)/2 siendo Rf el retiro de fondo y
Pl la profundidad del lote.
En
el caso de lotes de profundidad variable, de forma trapezoidal, el retiro se calculará
sobre el promedio de los lados. Para otros tipos de lotes irregulares, la Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas determinará el criterio a utilizarse.
4.1.7.2- RETIRO DE FONDO EN LOTES DE 25 METROS O MENORES
En lotes de 25 metros de profundidad o menores, el retiro
de fondo no será obligatorio para construcciones de una planta. En caso de
dejarse, para que puedan ventilarse a él
locales de primera categoría, deberá tener como mínimo 3m.
4.1.7.3- RETIRO DE FONDO EN LOTES INTERIORES
Se denomina lote interno cuando el ancho de parcela en la línea
municipal es menor a 5
metros . En estos casos la profundidad (L1) a tomarse en cuenta para calcular el retiro
de fondo será la existente entre el ensanche del mismo y el fondo de parcela.
Para L1 hasta 10 m .
no se deja retiro de fondo.
Para L1 entre 10m. y 29
m . el retiro será de 3m.
Para L1 mayor de 29 m .
se aplica la formula RF= 0.3 (L1-20)
En lotes internos en los que se toman los retiros establecidos en el
presente artículo, se podrá construir únicamente una vivienda, o unidad
correspondiente a otro uso permitido, de planta baja y un piso como máximo.
4.1.7.4- RETIRO DE FONDO EN LOTES EN ESQUINA
Para todo lote en esquina, se determinara el retiro de fondo aplicando la formula
Rf= (Pl-20)/2, sobre ambos
laterales. El resultado es un sector
libre en el ángulo correspondiente al pulmón de manzana.
4.1.7.5- EDIFICACIONES COMPLEMENTARIAS
El
fondo del lote, podrá admitir edificaciones complementarias de viviendas
unifamiliares y multifamiliares, siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
a) Sean de una sola planta y sin entrepisos.
b) Solamente será admitido como uso
complementario de la vivienda.
c) Su altura no exceda los tres metros cincuenta (3.50 m ).
d) La superficie máxima admitida será
de un treinta por ciento de la requerida por retiro obligatorio, con un máximo
de cien (100) metros cuadrados. En cualquier caso podrá construirse hasta 50 m2 , cuando de la
aplicación del porcentaje resulte un número
inferior al mencionado. Esta superficie será computable para FOS y FOT.
e) En zonas donde se exige retiro
lateral, el mismo deberá ser respetado en las edificaciones
complementarias.
4.1.7.6- USOS EN EDIFICACIONES COMPLEMENTARIAS
Se
entenderá por edificaciones complementarias a quinchos, vestuarios,
sanitarios, piletas de natación, solarios,
depósitos y cocheras familiares. No se admitirán destinos que
puedan encubrir nuevas unidades
funcionales de tipo residencial (ambiente único, etc.)
Dentro
de la superficie de los quinchos no se admitirán divisiones que conformen
dormitorios o cualquier otro tipo de dependencia que no sean servicios (cocina
y baño) ni entrepisos y/o terrazas accesibles.
4.1.8.- RETIROS DE FRENTE
4.1.8.1- ZONAS CON RETIRO DE FRENTE OBLIGATORIO
- Los retiros de frente serán los establecidos para cada zona de acuerdo a la
ordenanza 92/10 y sus modificatorias, con excepción de los lotes menores de 25 metros de profundidad
y los lotes en esquina:
- Para los casos en que la profundidad del
lote sea menor de 25 m .
en zonas donde se exige retiro de frente, éste será de 2.50 m
- Para lotes en esquina, en zonas en que se
exija retiro de frente, éste será obligatorio de 2.50 m .
sobre aquellos lados que superen los 25 m .
4.1.8.2- UTILIZACION DE LINEA DE FRENTE DE LINDEROS
En zonas con retiro de
frente obligatorio, se podrá ocupar la
superficie de dicho retiro en correspondencia con las líneas de edificación de
los linderos existentes. La línea de edificación podrá continuar la línea
edificada en la parcela lindera existente en el tercio inmediato adyacente,
debiendo adoptar la línea de retiro obligatorio dentro del tercio central del
ancho de la parcela.
Se deberá tener en cuenta que los edificios linderos
deberán estar construidos con
materiales reglamentarios y perdurables, y deben estar en buen estado de
conservación.
Las
construcciones que avancen sobre el retiro de frente obligatorio, deberán
respetar la altura del o de los linderos, sin generar nueva medianera expuesta.
Si
la altura de los edificios vecinos fuera menor que el plano límite del
distrito, éste podrá alcanzarse retrocediendo la fachada hasta la línea de
edificación.
4.1.8.3- EXCEPCION EN RETIROS DE FRENTE
En las zonas en que por la Ordenanza 92/10 se exija
retiro de frente, este podrá exceptuarse
en los siguientes casos:
- En las cuadras a proyectar donde existan
edificaciones en línea municipal, en buen estado de conservación, en un
porcentaje igual o mayor al setenta por ciento (70%) del frente de la cuadra.
- En lotes menores de ciento cincuenta (150)
metros cuadrados (m2) de superficie.
- En casos especiales no contemplados en el
presente artículo y a solo juicio de la Municipalidad , donde
deberá analizarse las características urbanísticas del sector, y las
posibilidades que brindan los indicadores en el lote en particular.
4.1.9- RETIROS LATERALES
4.1.9.1- RETIROS LATERALES
Los retiros laterales son obligatorios en las
zonas en que así lo establece la ordenanza 92/10 y sus modificatorias.
4.1.9.2- RETIROS LATERALES EN LOTES DE ESQUINAS
Para todo lote en esquina en zonas Residencial
Parque, Diseño de Interés Turístico, Complementaria Mixta, Extraurbana1,
Extraurbana 2 y Extraurbana 3, deberá dejarse un retiro lateral mínimo de dos
metros cincuenta (2.50 m )
en aquellos lados superiores a veinticinco (25) metros, medidos desde el eje
medianero a la línea municipal.
4.1.9.3- RETIROS LATERALES EN ZONAS
RP, ZCM, EU1, EU2 y EU3
En lotes de diecisiete metros (17m.) o más de ancho, dentro de la zona
Residencial Parque, deberá dejarse
retiros laterales de dos metros cincuenta (2.50 m .) en ambos lados,
permitiéndose apoyar en uno de ellos un garaje que no exceda los once metros (11m.)
de profundidad, o locales de vivienda en una sola planta, siempre que se trate
de tipología unifamiliar, y se mantenga
la profundidad mencionada.
Los lotes que tengan quince metros (15m.) o más de frente, deberán dejar
un retiro lateral de dos metros y medio en uno de sus lados.
En las zonas Complementaria Mixta (CM), Extraurbana 1 (EU1),
Extraurbana 2, (EU2) y Extraurbana 3 (EU3) se exigirá retiros laterales de acuerdo a lo
exigido para la zona Residencial Parque.
4.1.9.4- RETIROS LATERALES EN ZONA
ZDIT
En la Zona
de Diseño de Interés Turístico (ZDIT) deberá dejarse retiros laterales de dos
metros cincuenta (2.50 m .)
en ambas medianeras. Para lotes con anchos inferiores a veinticinco metros
podrá adoptarse el criterio utilizado para la zona Residencial Parque.
4.1.10-
PLANO LÍMITE
4.1.10.1- DEFINICION
Defínase como plano límite la medida vertical
comprendida entre la cota de parcela y la cota de azotea terminada sobre el
último local habitable. En casos de techos con pendiente, el plano límite
pasará por el tercio inferior de la altura comprendida entre la cota de
cumbrera y una cota situada a mas dos metros cuarenta centímetros (+2.40) de
nivel de piso terminado del último local habitable.
4.1.10.2- CONSTRUCCIONES SOBRE PLANO LÍMITE
Por encima del plano límite, se podrán aprobar
construcciones en un solo nivel, retiradas tres metros (3.00 m .) de la fachada del frente del edificio, y con
una altura máxima de tres metros cincuenta (3.50 m .).
En dicho nivel podrán ubicarse hall de acceso
a azotea, escaleras y cajas de ascensores, locales de servicios comunes
(lavadero, sala de maquinas, bauleras), y de usos complementarios de acuerdo al
articulo 4.1.6.2.g. Por sobre estas construcciones podrán construirse tanques
de agua, conductos, balizas y antenas.
4.1.10.3- ELEVACION
SOBRE COTA DE PARCELA
Los locales que se encuentren ubicados bajo
cota de parcela, pueden elevar el nivel de
su cubierta terminada hasta un máximo de un metro cuarenta (1.40 m .) sobre la cota antes mencionada sin que
se compute su superficie para el cálculo del FOS y el FOT.
Este
nivel se podrá proyectar trasponiendo la línea de edificación interna,
(invadiendo retiro de fondo) en las zonas CA1 y CA2, siempre que se compense la falta de absorción con reservorios de
agua, de acuerdo a lo establecido en 3.13.1.2.e). Dentro de la superficie que
se obtenga mediante este beneficio, solamente se podrán construir cocheras. No
se autorizará en ningún caso superar el
plano límite de la zona.
4.1.10.4- PLANO LIMITE EN ZONAS CA2 y CA1
El plano límite será el establecido para cada
zona de acuerdo a la ordenanza 92/10 y sus modificatorias. En el caso de las
zonas Comercial Administrativa 2 (CA2) y
Comercial Administrativa 1 (CA1), se tomará
como plano limite diecisiete (17) metros (planta baja y cuatro
pisos), y veintitrés (23) metros
(planta baja y seis pisos) respectivamente.
4.1.10.5- ENTREPISOS EN LOCALES COMERCIALES EN ZONAS
CA2 y CA1
En las zonas CA2 y CA1 se podrá alcanzar el
plano límite sin sobrepasar la cantidad de pisos establecidos (cuatro y seis
respectivamente).
Solamente podrá agregarse, sin que sean
tomados como un nivel más (a los efectos de determinar el plano límite),
entrepisos en el fondo de locales comerciales, con una profundidad que no supere el 50% de la de los mismos.
En estos casos podrán tener alturas mínimas de
dos metros treinta (2.30 m .),
y dos metros (2.00 m .)
bajo vigas, y podrán ventilar por el frente del local exclusivamente.
En caso contrario serán considerados (a los
efectos de determinar el plano límite) como un piso más, debiendo además
respetar las superficies de ventilación y alturas mínimas establecidas.
4.2- CERCOS
Y VEREDAS
4.2.1- GENERALIDADES
Será obligatorio para los propietarios de
parcelas con edificación y baldías la construcción y mantenimiento de cercos y veredas,
como contribución a la estética urbana, en las cuadras en que se hayan
materializado las obras de pavimentación, o cordón cuneta, que permitan
asegurar niveles definitivos.
4.2.2- MATERIAL DE LOS CERCOS
Los cercos podrán ser
construidos en cualquiera de los siguientes materiales, en forma unitaria o combinados:
a) Mampostería u hormigón.
b) Rejas o madera dura.
c) Alambre tejido.
d) Cercos verdes
Los cercos de sistemas
prefabricados o los correspondientes a los ítems b, c y d podrán ser reemplazados por el propietario del lote lindero, en caso
de necesidad ante la ejecución de una nueva obra.
4.2.3- ALTURA DE LOS
CERCOS EN PREDIOS BALDIOS
Los cercos a construirse
en los predios baldíos deberán tener una altura no menor a los dos (2) metros, y
no podrán superar los tres (3) metros.
Deberá colocarse una puerta de acceso al lote, a fines de asegurar el
mantenimiento y limpieza del mismo por parte del propietario.
4.2.4- CARACTERISTICAS
DE LAS VEREDAS
Las veredas serán de orden
público, por lo que en su construcción prevalecerán los principios urbanísticos
comunitarios por sobre las conveniencias particulares, debiendo reunir las
siguientes condiciones conjuntamente:
a) Seguridad: Deberán
garantizar la permanente transitabilidad
para las personas, especialmente de aquéllas que padecen algún grado de
discapacidad, mediante superficies antideslizantes, pendientes adecuadas y
construcción con los materiales aptos a tal fin.
b) Durabilidad: Deberán garantizar la
calidad que deben poseer los materiales a utilizar, a fines de evitar su
prematuro desgaste ó rotura por abrasión, impacto ó sobrecarga.
c) Uniformidad: Deberá
mantener en toda su extensión, un mismo material o una misma combinación de
materiales.
d) Regularidad: Deberá facilitar la
construcción ó reconstrucción de las veredas mediante el empleo de materiales normalizados, y de amplia disponibilidad en el
mercado.
4.2.5.- ANCHOS Y PENDIENTES DE LAS VEREDAS
El
ancho de las veredas será el comprendido entre la Línea Municipal y el cordón cuneta,
facultándose al propietario a reducirlo para incorporar áreas verdes, no pudiendo ser inferior en ningún caso a un
metro cincuenta (1.50 m .).
La pendiente transversal
máxima de las veredas será del dos por ciento (2%) para el caso de baldosas.
Para la entrada de vehículos será de hasta el doce por ciento (12%). En su
inclinación hacia la calzada el solado debe terminar a nivel del cordón, en
cuya unión se colocará una junta de dilatación de un (1) cm. No se permitirán
escalones para salvar desniveles entre veredas linderas, las mismas deberán unirse mediante rampas con una pendiente no
mayor del doce por ciento (12%).
4.2.6- MATERIAL DE LAS
VEREDAS
Los materiales permitidos
en los solados de las veredas públicas
serán baldosas de cemento comprimido tipo vainilla o cuadricula, losetas de
hormigón, baldosas graníticas, laja, piedra
y hormigón estampado. Todos los materiales presentarán una superficie
rugosa y pareja con suficiente adherencia, tanto en estado seco como mojado,
que prevenga accidentes por resbalamiento.
Otros materiales distintos
a los enumerados, deberán ser propuestos por los profesionales proyectistas,
cuando su colocación obedezca exclusivamente
a razones estéticas del proyecto, y siempre que dichos materiales
reúnan todas las condiciones según el artículo anterior.
En tal caso, los
profesionales presentarán a la
Municipalidad una memoria técnica de las cualidades del
material elegido. Estos materiales se
considerarán como de Reposición no obligatoria por las empresas que ejecuten obras de
infraestructura.
4.2.7 - ESPACIOS LIBRES PARA ÁRBOLES
En las aceras cubiertas por solados se dejarán espacios
libres para los árboles, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza 35/09. Será obligatoria
la colocación de árboles de acuerdo a lo siguiente:
- Para las zonas
Comerciales Administrativas (CA y CA2) y Residencial 1 (R1), hoyos de una
dimensión mínima de un (1) metro cuadrado, con su borde extremo pegado al del
cordón de la vereda, al mismo nivel.
- Para la zona Residencial
2 (R2), una banda de césped de un metro cincuenta (1.50) como mínimo de ancho.
- Para las zonas Residencial
3 (R3), Residencial Parque (RP), Extra Urbanas (EU1, EU2, EU3), Zona de Diseño de Interés Turístico
(ZDIT), una banda de césped de dos (2) metros como mínimo de ancho. Los
espacios a comienzo y terminación de hilera de plantación de árboles de cada cuadra
deberán estar ubicados a una distancia mínima de la esquina de un metro
cincuenta (1.50 m .)
medido desde la intersección de la prolongación imaginaria de de la línea de
ochava y el cordón de la vereda. La distancia entre ejes de estos espacios será
entre seis (6) y ocho (8) metros, y como mínimo en frentes de diez (10) metros
se colocará un árbol. Distaran como mínimo a tres metros de las conexiones de
agua, cloacas, gas y pluviales. No podrán construirse jardineras ni maceteros
fijos, salvo proyectos de la
Municipalidad , como los existentes en el microcentro. Los
mismos deberán ser mantenidos y conservados en buen estado por los frentistas.
4.2.8- ENTRADA DE
VEHÍCULOS
Cuando sea necesario construir
accesos de vehículos a la parcela, se
permitirá el
rebaje del cordón de
pavimento en una altura de hasta cinco
(5) centímetros.
respecto al nivel de la
cuneta, en un ancho coincidente con el acceso al garage.
Cuando en la vereda, un
árbol afecte una entrada de vehículos, la Municipalidad , podrá autorizar el traslado del mismo,
previo dictamen de la
Dirección de Espacios Públicos.
Cuando desaparezca la
razón de existir de la entrada de vehículos, el propietario estará obligado a la reconstrucción de la acera y el
cordón en coincidencia con los niveles restantes.
4.2.9 - CERCOS Y ACERAS EN CASO DE DEMOLICION DE
EDIFICIOS
Al concluirse la
demolición de edificios existentes, y en caso de no existir expediente para
edificar nuevamente en la parcela deberá construirse la acera y el cerco
correspondiente, dentro de los treinta (30) días corridos.
4.2.10 - INCUMPLIMIENTO A LA CONSTRUCCIÓN ,
RECONSTRUCCIÓN, REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO DE CERCOS Y ACERAS.
1) Todo propietario está
obligado a adecuar sus propiedades a las modalidades, condiciones y
características que se establecen en el presente reglamento, debiendo mantener
los cercos y aceras en buen estado de conservación.
2) Todo propietario de
terreno baldío, tiene obligación de mantenerlo de forma tal que se preserven la
higiene, salubridad, seguridad y estética.
3) En caso de
incumplimiento con lo dispuesto en el presente reglamento o cuando razones de
urgencia así lo aconsejaren, el Departamento Ejecutivo podrá proceder en forma
directa o por contratación a la realización de los trabajos que sean
necesarios, por cuenta y cargo de quien resultare responsable, sin perjuicio de
las sanciones que pudieran corresponder de acuerdo a la Ordenanza 328/79.
4.2.11 - PLAZO DE CONSTRUCCION DE CERCOS Y ACERAS
El plazo máximo para la construcción de cercos
y aceras reglamentarias será de un (1) año, a partir del momento de
habilitación de las obras de cordón cuneta o pavimento, y de los servicios de
infraestructura. Vencido dicho plazo y previa intimación por parte de las
reparticiones municipales de contralor, el incumplimiento de lo dispuesto podrá
dar lugar a la construcción por parte de la Municipalidad , y con
cargo al propietario de la parcela, sin perjuicio de la aplicación de otras
penalidades.
4.3- FACHADAS
4.3.1- GENERALIDADES SOBRE ESTETICA URBANA
La estética edilicia es de
orden público, ya que todas las fachadas de los edificios pertenecen al paisaje
urbano de la ciudad.
El diseño de las fachadas
de los edificios no deberá constituir una ruptura de la armonía del conjunto
urbano, cualquiera sea el estilo adoptado o el carácter del edificio. El
interés publico en temas como el mencionado debe tenerse en cuenta de manera de no verse afectado o
perjudicado por conveniencias particulares.
4.3.2- APROBACION DE FACHADAS
Las fachadas de los
edificios sobre lugares públicos y visibles desde ellos, están sujetas a
aprobación. A tal efecto es obligatoria la indicación en los planos, de los
materiales y terminaciones. La
Municipalidad podrá rechazar los proyectos que afecten
claramente la calidad urbana del sector constituyendo un elemento distorsivo
del mismo.
Antes de introducir
modificaciones o alteraciones en las fachadas aprobadas o existentes, será
indispensable presentar un plano total de las mismas.
4.3.3- INSTALACIONES Y TANQUES EN FACHADAS
Los tanques, chimeneas,
instalaciones termomecánicas, conductos de ventilación, y demás construcciones
auxiliares, se consideran como pertenecientes al conjunto arquitectónico. En
caso que sean visibles desde la vía pública se tratarán en armonía con las
fachadas. Para ello deberán revestirse con materiales afines, o colocarse en volúmenes que los contengan,
según el caso.
Las bajadas pluviales
podrán ser exteriores a las paredes de la fachada, siempre que el diseño y los
materiales utilizados estén en armonía con la misma.
4.3.4- SALIENTES DE LINEA MUNICIPAL
No se permitirá en las
fachadas sobre la Línea
Municipal , salientes como escalones, vidrieras, zócalos, etc. que
avancen sobre la vereda, atravesando el plano ubicado sobre la línea municipal.
Las aberturas, puertas, ventanas
o postigos de planta baja, no podrán efectuar su barrido, por fuera de la Linea Municipal.
4.3.5- BALCONES
Los balcones podrán tener
salientes desde línea municipal sobre la vereda, de un metro
veinticinco (1.25 m .)
como máximo a partir de los dos metros ochenta (2.80 m .) de altura.
4.3.6- TENDEDEROS DE ROPA
Los
edificios que se proyectan con tendederos para ropa deberán poseer paramentos
que impidan la visión de la misma desde la
vía pública.
4.4- PATIOS
4.4.1- CLASIFICACION DE PATIOS
Los patios son espacios descubiertos ubicados entre volúmenes
construidos que no forman parte del espacio urbano. Tales patios proporcionan
iluminación y ventilación a locales de un edificio de acuerdo a lo expresamente
autorizado en las Normas de Habitabilidad incluidas en el artículo 4.5.
Según las dimensiones y ubicación, los patios se clasifican como:
- Patio de primera categoría: Es el que por sus proporciones permite ventilar e iluminar locales de
primera categoría.
- Patio de segunda categoría: Es el que sirve exclusivamente a locales
de segunda categoría.
- Patio de tercera categoría: Es el que no sirve para proporcionar
iluminación y/ó ventilación. No obstante, podrán abrirse a los mismos, vanos
que en ningún caso suplirán los requerimientos que al respecto se exigen a cada
local, según su clase.
4.4.1.1- PATIO
DE PRIMERA CATEGORIA
Se denominan así a las áreas descubiertas, ubicadas entre los volúmenes
construidos en las parcelas, que por sus dimensiones se consideran posibles de ventilar e iluminar locales de cualquier tipo.
Los lados de los patios de primera categoría deberán dimensionarse según
la altura de los paramentos que rodean el área descubierta, de acuerdo a la
siguiente relación: d ≥ h/2,5, siendo “d” la distancia que debe existir entre
paramentos enfrentados, y “h” la altura de los mismos, tomada desde el piso del
local que debe ventilarse.
En caso de paramentos de diferentes alturas, el valor de “h” será igual
al promedio de las alturas de los paramentos enfrentados.
El lado mínimo de estos patios no podrá ser inferior a cuatro (4) metros
y la superficie nunca podrá ser inferior a dieciséis metros
cuadrados (16 m2 ).
La superficie del patio será igual al producto de de la dimensión de sus
lados, calculados de acuerdo a sus respectivas alturas enfrentadas.
Uno de los lados podrá reducirse hasta un veinte por ciento (20%), no
pudiendo ser nunca menor de cuatro (4) metros y siempre que el otro lado se
aumente en proporción tal que no
modifique la superficie mínima requerida.
En casos en que se trate de viviendas unifamiliares de una sola planta,
estos patios podrán tener lados mínimos
de tres (3) metros y la superficie no será inferior a nueve metros cuadrados (9 m2 ).
4.4.1.2- PATIO
DE SEGUNDA CATEGORIA
Se denominan así a las áreas descubiertas, ubicadas entre los volúmenes
construidos en las parcelas, que por sus dimensiones no son aptos para ventilar
locales de primera. A tales patios solamente pueden ventilar locales de servicio (cocinas, lavaderos,
sanitarios, etc.)
Los lados de los patios de segunda categoría deberán dimensionarse según
la altura de los paramentos que rodean el área descubierta, de acuerdo a la
siguiente relación: d≥h/5, siendo “d” la distancia que debe existir entre
paramentos enfrentados, y “h” la altura de los mismos, tomada desde el piso del
local que pretende ventilarse.
En caso de paramentos de diferentes alturas, el valor de “h” será igual
al promedio de las alturas de los paramentos enfrentados.
El lado mínimo de estos patios no podrá ser inferior a dos metros
cincuenta (2.50 m )
y la superficie nunca podrá ser inferior
a siete cincuenta (7.50) metros cuadrados.
La superficie del patio será igual al producto de la dimensión de sus
lados, calculados de acuerdo a sus respectivas alturas enfrentadas.
Uno de los lados podrá reducirse hasta un veinte por ciento (20%), no
pudiendo ser nunca menor de dos metros cincuenta (2.50 m ) y siempre que el otro lado se aumente en proporción tal que no modifique la superficie
mínima requerida.
4.4.1.3- PATIO
DE TERCERA CATEGORIA
El patio de tercera categoría sólo requiere cumplir dimensiones y
superficie mínimas necesarias para acceder al mismo, por lo que el lado mínimo
será de un (1) metro y la superficie mínima de dos metros cuadrados (m2).
No obstante, si la altura de los paramentos es mayor de seis (6) metros,
estos patios deberán cumplir con un lado mínimo de dos (2) metros y una
superficie mínima de cuatro metros cuadrados (4 m2 ).
4.4.2- PATIOS ASIMILABLES A ESPACIO LIBRE URBANO
Son los espacios que están
conectados con el espacio libre urbano.
A los efectos de la aplicación de la presente, el espacio libre urbano
se define como el espacio libre en el
frente de la parcela (retiro de frente), el fondo libre de la manzana (retiro
de fondo), y la vía pública.
Los patios asimilables a espacio libre urbano, al igual que los patios
de primera son aquellos capaces de
garantizar buenas condiciones de habitabilidad en función de requerimientos
ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento, privacidad, vegetación
etc. del edificio. Permiten ventilar espacios de todo tipo. Deben estar siempre
unidos a frente o fondo de parcela, asegurando la continuidad del espacio
urbano dentro de la propiedad privada.
Se pueden definir como espacios de esta categoría el patio vinculante y la
extensión apendicular.
4.4.2.1- PATIO VINCULANTE
Cuando un patio vincule dos áreas de Espacio Libre Urbano, frente y
fondo de parcela, se exigirá un ancho
libre mínimo de tres (3) metros siempre que
existan vanos por sólo uno de sus lados. En caso de producirse
enfrentamiento de vanos entre unidades funcionales diferentes, la distancia
entre paramentos que se deberá respetar será de cuatro (4) metros como mínimo,
y deberá aplicarse la formula d=h/2.5 hasta una altura de quince (15) metros (d=6 m), a partir de la cual se
deberá respetar una distancia mínima
entre paramentos de seis (6) metros.
En caso de existir balcones enfrentados, la distancia se contará desde
el borde de los mismos.
4.4.2.2- EXTENSION APENDICULAR
a) Planta rectangular: la máxima profundidad “p” depende de la abertura
“a”, considerando dos casos:
a)1 Cuando “a” es menor de tres (3) metros la profundidad “p” puede tener
como máximo una longitud igual a “a”.
a)2 Cuando “a” es mayor o igual a tres (3) metros la profundidad “p” puede
tener una máximo igual a dos ”a” (2 x ”a”). En caso de viviendas unifamiliares
podrá adoptarse cualquier profundidad “p”.
b) Planta no rectangular: deberá ser encuadrado en las posibilidades
enunciadas en a) asimilando el diámetro del círculo posible de inscribir dentro
del mismo, a la abertura “a”.
4.4.3- FORMA DE MEDIR LOS PATIOS
Las dimensiones mínimas de un patio comprenden la superficie en
proyección horizontal libre de superficies semicubiertas, aleros ó balcones, y
muros divisorios, existentes ó futuros, considerados con un espesor de treinta
(30) centímetros.
4.4.4- DIVISION DE PATIOS CON CERCOS
Un patio de cualquier categoría puede, en su base, ser dividido por
cercas interiores de una altura máxima de dos (2) metros, siempre que entre
paramentos próximos quede un paso libre no inferior a un (1) metro.
4.4.5- ACCESO A PATIOS
Todo patio deberá ser accesible para posibilitar su limpieza u otros
requerimientos, contando a tal fin con una puerta a nivel del solado.
4.4.6- PROHIBICION DE CUBRIR PATIOS
Bajo ningún concepto ni excepción podrán cubrirse los patios existentes
con estructuras permanentes o definitivas, que inutilicen ó limiten la
finalidad de iluminación y/o ventilación para los que fueron creados.
4.4.7- NIVEL DE LOS PATIOS
Los patios de todas las categorías no podrán tener su nivel a más de un
metro veinte (1.20 m .)
sobre el nivel del piso de los ambientes que deben ventilar.
4.4.8- VISTAS DESDE PATIOS HACIA LOTES
LINDEROS
4.4.8.1-
En los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a
menor distancia que la de tres (3) metros; ni vistas laterales a menor
distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos
casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más
cercana al inmueble colindante.
4.4.8.2-
En el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro
ochenta centímetros (1.80 cm .),
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
4.4.8.3-
Las distancias mínimas indicadas en los artículos 4.4.8.1 y 4.4.8.2 no se
aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no
transparente.
4.4.9- INCORPORACION DE PATIOS A OBRAS
EXISTENTES
En los casos en que para mejorar las condiciones de habitabilidad, a un
edificio existente, se le incorporen patios para ventilar y/o iluminar locales
de primera o de segunda categoría, estos podrán tener superficies menores que
las mínimas exigibles en la presente.
No se incluirá en estos casos, los patios formados por ampliaciones
proyectadas en el mismo lote, mediante las cuales se reducen superficies
descubiertas existentes, tanto para ventilar y/o iluminar locales existentes
como proyectados.
4.5. - LOCALES Y DEPENDENCIAS
4.5.1- LOCALES DE PRIMERA CATEGORIA
Se denominan locales de
primera clase a aquellos capaces de
contener cualquier actividad humana que requiera de condiciones mínimas
de habitabilidad, seguridad, confort e higiene.
En esta definición se
encuentran los dormitorios, estares, comedores, comedores diarios,
cocinas-comedores, aulas, oficinas,
estudios, escritorios, cuartos de juego y otros análogos que a criterio de la Municipalidad puedan
ser considerados de tal condición.
4.5.2- LOCALES DE SEGUNDA CATEGORIA
Defínase como local de
segunda clase a todo espacio destinado a usos que requieran de instalaciones
sanitarias u otros servicios, tales como cocinas, cuartos de baño, lavaderos,
vestuarios públicos, cuartos de costura o de planchar, sala de espera anexa a
oficina ó consultorio, biblioteca particular, y otros análogos que a criterio de la Municipalidad puedan
ser considerados como de similar condición.
4.5.3- LOCALES DE
TERCERA CATEGORIA
Defínase como locales de
tercera clase a aquellos con uso comercial o productivo, que requieran de las condiciones
mínimas de habitabilidad, seguridad, confort e higiene.
Son locales de tercera
clase locales destinados al comercio y/o trabajo, consultorios, casas de
comidas, salas de juegos infantiles, vestuarios colectivos en club o industria,
gimnasios, locales para practicar deportes, cocina en hoteles ó restaurante,
comedor colectivo, biblioteca pública.
4.5.4- LOCALES CUARTA CATEGORIA
Son espacios de circulación o transición, cocheras o garajes
particulares, escaleras, guardarropas, vestuarios privados, cuarto ropero anexo
a dormitorio, despensas, depósitos, tocadores, salas de cirugía, salas de rayos
x, laboratorios fotográficos, locales para grabaciones de discos y control de
grabación, depósitos familiares y otros análogos que a criterio de la Municipalidad puedan ser considerados de tal condición.
4.5.5- MEDIDAS Y SUPERFICIES
MINIMAS
Las medidas y superficies
mínimas admisibles para los locales que
conformen los edificios en el
partido de Balcarce son:
a) Para viviendas unifamiliares y multifamiliares:
LOCALES
|
LADO MINIMO
|
SUPERFICIE SEGÚN nº DE DORMITORIOS (en m²)
|
ALTURA MINIMA
|
DEBE VENTILAR A
|
||||
---
|
1 D.
|
2 D.
|
3 D.
|
4 D.
|
||||
ESTAR (separado de comedor)
|
3,00
|
11,00
|
14,00
|
16,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend
|
||
COMEDOR (separado de estar)
|
2,80
|
11,00
|
12,00
|
13,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend
|
||
ESTAR COMEDOR
|
3,00
|
16,00
|
19,00
|
22,00
|
25,00
|
2,40
|
Esp.
urb., patio 1º, pat. vinc., ext. apend.
|
|
ESTAR COMEDOR DORMITORIO (amb. único)
|
3,00
|
18,00
|
2,40
|
Esp.
urb., patio 1º, pat. vinc., ext. apend.
|
||||
COCINA - COMEDOR
|
2,80
|
12,00
|
13,00
|
14,00
|
15,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend.
|
|
DORMITORIO 1º
|
2,80
|
10,00
|
10,00
|
10,00
|
10,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend.
|
|
DORMITORIO 2º
|
2,70
|
8,00
|
8,00
|
8,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend.
|
||
DORMITORIO 3º Y 4º
|
2,50
|
7,00
|
7,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend.
|
|||
ESCRITORIO - ESTUDIO - SALA DE JUEGOS
|
3,00
|
12,00
|
2,40
|
Esp. urb., patio 1º, pat.
vinc., ext. apend.
|
||||
COCINA
|
1,60
|
4,00
|
4,00
|
5,00
|
6,00
|
7,00
|
2,20
|
Patio
de segunda
|
LAVADERO - SECADERO
|
1,20
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
4,00
|
4,00
|
2,20
|
Patio
de segunda
|
SALA DE COSTURA, PLANCHADO ó SIMILAR
|
2,70
|
8,00
|
8,00
|
8,00
|
2,40
|
Patio
de segunda
|
||
BIBLIOTECA
|
2,70
|
8,00
|
8,00
|
8,00
|
2,40
|
Patio
de segunda
|
||
BAÑO COMPLETO (inodoro + bidet + lavabo + BAÑERA)
|
1,50
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
2,20
|
Patio
de segunda o conducto
|
BAÑO COMPLETO (inodoro + bidet + lavabo + DUCHA)
|
1,20
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
3,00
|
2,20
|
Patio
de segunda o conducto
|
TOILETTE (inodoro + lavabo)
|
1,00
|
1,30
|
1,30
|
2,20
|
Patio
de segunda o conducto
|
|||
BOX INODORO
|
0,80
|
1,20
|
2,20
|
Patio
de segunda o conducto
|
||||
COCHERA
|
2,60
|
12,00
|
2,40
|
Patio
de segunda o conducto
|
||||
EXPANSION - TERRAZA - BALCON
|
0,90
|
|||||||
CIRCULACIÓN INTERNA (en vivienda)
|
0,90
|
2,40
|
||||||
CIRCULACIÓN COMÚN (en P.H.) S/art. 4.6.1
|
1,10
|
2,40
|
||||||
ESCALERA INTERNA (en vivienda)
|
0,85
|
|||||||
ESCALERA DE SERVICIO
|
0,70
|
|||||||
ESCALERA COMÚN (en P.H.) S/art. 4.6.1.2
|
1,00
|
|||||||
-
No se incluyen en las superficies
roperos/placares embutidos.
-
Densidad: Se considerará una persona por dormitorio menor de 8 m2 , y dos personas en
dormitorios de 8 m2
o mayores.
-
Se considera escalera de servicio toda aquella que sirva de acceso a locales
con los siguientes usos: cuartos de servicio, depósito, altillo, despensa, y
todos aquellos locales que, por su destino, la Subsecretaría de
Planeamiento y Obras Privadas determine.
b) Para cuartos
de hotel, se considera un lado mínimo de dos metros cincuenta (2.50 m .) y una superficie
mínima de nueve metros cuadrados (9
m2 ) para una persona, y dos metros ochenta (2.80 m ) y diez con
cincuenta metros cuadrados (10.50 m2 ) para dos
personas. Para ser habilitados, deberán respetar lo establecido en las leyes provinciales para cada categoría. c) Para
oficinas, estudios, escritorios, consultorios, lado mínimo dos metros ochenta (2.80 m .), superficie
mínima diez metros cuadrados (10 m2 ).
d) Para locales
de tercera categoría, lado mínimo dos metros ochenta (2.80 m .), superficie
mínima doce metros cuadrados (12 m2 ). Para ser habilitados
deberán respetar las leyes provinciales y ordenanzas municipales que regulen
cada uso particular.
4.5.6- VENTILACION E
ILUMINACION
La iluminación de locales
se dará a través de puertas vidrieras,
ventanas, banderolas, ladrillos de vidrio o cualquier otro elemento traslúcido
que permita la transmisión efectiva de luz desde el exterior. La ventilación se
obtendrá haciendo que parte o la totalidad de estos vanos puedan abrirse, de
tal forma que permitan obtener las condiciones de ventilación requeridas.
4.5.7- VENTILACION E
ILUMINACION EN AMBIENTES DE PRIMERA CATEGORIA
Podrán ser ventilados e
iluminados a través de los siguientes espacios:
a) Espacio
libre urbano.
b) Patios
de primera categoría.
c) Patio
vinculante.
d) Extensión
apendicular.
Siendo I=área de
iluminación, V=área de ventilación y S= área del local, se deben cumplir las siguientes dimensiones mínimas:
- Iluminación y
ventilación con vano directamente al exterior I= S/10 V= I/2
- Iluminación y
ventilación a través de semicubierto I= S/6 V= I/2
- Ventilación e
iluminación cenital I= S/15 V= I/2
- Valor mínimo de V= 0,25 m2 .
4.5.8- VENTILACION E
ILUMINACION EN AMBIENTES DE SEGUNDA CATEGORIA
Los locales de segunda categoría
podrán ventilar e iluminar a patios de
segunda categoría. El área mínima para iluminación y ventilación se calculará
de igual manera que lo establecido para los locales de primera clase, con la excepción
de cocinas y lavaderos que tendrán una superficie de iluminación mínima de 0.50 m2 , y de ventilación
mínima de 0.25 m2 .
Los baños y toilettes no requerirán iluminación y podrán ventilar por conductos
con una superficie mínima de 0.04
m2 .
4.5.9- ILUMINACIÓN Y
VENTILACIÓN DE LOCALES DE TERCERA CATEGORIA
El área mínima para
iluminación y ventilación se calculará de igual manera que para los locales de
primera categoría.
A los efectos de la
determinación del área mínima requerida para iluminación, podrá computarse la
superficie vidriada del vano de puertas.
4.5.10- ILUMINACION Y
VENTILACION DE LOCALES DE CUARTA CATEGORIA
Las dependencias auxiliares
son ámbitos complementarios a un uso principal y cumplirán con condiciones de
confort suficientemente aptas para los usos que en ellas puedan darse. Podrán no iluminar ni
ventilar de manera natural, cuando tales circunstancias no afecten la calidad
de las mismas.
4.5.11- VENTILACION E
ILUMINACION EN EDIFICIOS QUE SE REFACCIONEN
4.5.12- VENTILACION DE
BAÑOS Y TOILETTES
Los baños y toilettes que no den a patios, deberán ser ventilados
por conductos que se ajustarán a lo siguiente:
a) Cuando el conducto sirva a un solo local, tendrá una
sección transversal mínima no menor a 0.04 m2 siendo vertical o inclinado no más de
45º respecto de esa dirección. La rejilla de aspiración se ubicará en el tercio
superior de la altura del local.
b) Cuando el conducto sirva a más de un local en
distintos pisos el mismo se transformará en "colector" debiendo
conectarse a éste los locales a ventilar por tubos secundarios de extensión no
menor de dos metros cincuenta centímetros, (2.50 m .) vertical ó inclinado no más de 45° respecto a
esa dirección. La sección del "colector" no será menor de 0,04 m2 (20x20 cm.) y la de
los tubos secundarios no menor a 0.0225 m2 (15x15 cm.).
4.5.13- VENTILACION DE
SOTANOS Y DEPOSITOS
Los locales ubicados en
sótanos y los depósitos, siempre que por su destino no tengan otros
requerimientos, deben ventilar obligatoriamente
por conducto cuya superficie no debe ser inferior de 0.04 m2 ,o 0.02 m2 cada 25 m2 de superficie cubierta.
4.5.14- REMATE DE LOS
CONDUCTOS O COLECTORES DE VENTILACION
Todos los conductos ó
colectores de ventilación rematarán a cuatro vientos a no
menos de cincuenta (50)
centímetros sobre azoteas ó terrazas, y dos (2) metros sobre todo vano de local
habitable. En dicho remate debe colocarse un dispositivo ó sombrerete
aerodinámico.
4.5.15 - VENTILACION POR MEDIOS MECANICOS
a) La existencia de un
sistema de ventilación por medios mecánicos no releva el cumplimiento de las
prescripciones sobre patios, aberturas de ventilación y conductos.
b) En edificios no
residenciales, la Municipalidad
puede autorizar que ciertos locales no cumplan con las disposiciones sobre
ventilación natural. En tal caso se instalará un sistema de ventilación
mecánica que asegure la renovación del aire, en volúmenes y/o cuantías
proporcionales a la actividad que en él se desarrolle.
La autorización se
acordará bajo la responsabilidad del usuario y a condición de cesar toda
actividad de personas en el momento de producirse fallas en la instalación (o
en el funcionamiento) y hasta su total reparación y puesta en marcha.
c) En estos locales y/o
edificios se instalarán equipos auxiliares de energía, los que entrarán en
funcionamiento automáticamente en caso de fallar la fuente de energía pública,
a fin de mantener las condiciones de ventilación e iluminación establecidas.
d) La ventilación mecánica
directa (no entubada) queda prohibida a medianera lateral, contrafrente y vía
pública o espacio aire luz debiendo realizarse únicamente a los cuatro vientos.
4.5.16- ILUMINACION
ARTIFICIAL DE EDIFICIOS
En aquellos edificios de
concurrencia masiva de publico (hospitales, auditorios, salas de
espectáculos, escuelas, edificios públicos, industrias medianas o grandes, edificios
de viviendas etc.) se exigirá un sistema de iluminación artificial con el
numero de circuitos eléctricos independientes necesarios de acuerdo a la
superficie cubierta y al uso, como asimismo de un sistema de emergencia a
batería, conforme a las necesidades funcionales del edificio.
4.6-
CIRCULACIONES
4.6.1- CIRCULACIONES HORIZONTALES
a) El ancho mínimo para
circulaciones internas de viviendas será de 0,90 mts.
b) Las
circulaciones comunes de edificios públicos o con acceso de público, tendrán un
ancho mínimo de 1,20 m .,
y de 1.10 m .
si se trata de viviendas multifamiliares. A partir de los 5,00 mts. de largo y
se incrementará el ancho mínimo en 0,02 m . por cada metro que
se exceda en este largo. Se deberán disponer zonas de ensanchamiento de 1,50 m x 1,50 m , zonas que serán obligatorias delante de los ascensores.
c) Las circulaciones comunes de edificios destinados a espectáculos
públicos, asistenciales, de enseñanza, etc. tendrán un ancho estipulado por las
reglamentaciones que por su destino le correspondan.
d) Las circulaciones de galerías comerciales tendrán un ancho mínimo de
1,70 para casos en que tengan locales a un solo lado, y un mínimo de 2,20 para
locales en ambos lados de la circulación.
4.6.2- CIRCULACIONES VERTICALES
4.6.2.1- ESCALERAS
El acceso a escaleras deberá ser fácil y franco, las mismas estarán provistas de pasamanos. No se
admitirán escalones en coincidencia con los umbrales de las puertas.
Poseerán además las
siguientes características:
a) El ancho mínimo de escaleras internas y privadas de viviendas será 0,85 m . El ancho mínimo de
escaleras de servicio será de 0,70 m .
b) El ancho mínimo de escaleras de acceso a vivienda unifamiliar y
multifamiliar de hasta cuatro (4) unidades será de 1,00 m . A partir de ese número
de unidades el ancho mínimo será de 1.10 m . medida que también deberá respetarse
en edificios públicos o con acceso de público.
Los
escalones tendrán una huella mínima de 26 cm . y un alto máximo de contrahuella de 18 cm . En caso de edificios
de uso público, la huella mínima será de 28 cm . y la contrahuella, un alto máximo de 16 cm .
c) Las escaleras principales no tendrán más de (16) dieciséis alzadas
corridas entre rellanos y descansos. En caso de edificios de uso público, el número
deberá reducirse a doce (12) escalones.
No se admitirán escaleras
principales con compensación de escalones y tampoco deberán presentar pedadas
de anchos variables ni alzadas de distintas alturas.
4.6.2.2- ASCENSORES
En todo edificio donde se
instalen ascensores, por lo menos uno de ellos debe cumplir con medidas mínimas
interiores de cabina de 1.10 x 1.30, es decir una luz libre de paramentos de 1.60m
x 1.70m.
La cantidad mínima de
ascensores a instalarse en todo edificio es la siguiente:
a) Los edificios de planta baja y más de dos pisos altos deberán contar
con un ascensor como mínimo.
b) Los edificios de planta baja y más de cuatro pisos altos, deberán tener
dos ascensores como mínimo. Los ascensores se calcularán con un máximo de 25
unidades de viviendas por cada uno, de cuatro personas de capacidad mínima.
En
lo que respecta a las obligaciones derivadas del uso y mantenimiento de los ascensores,
deberá respetarse lo establecido en la Ordenanza 67/05.
4.7- MEDIOS DE SALIDA
4.7.1 - SALIDAS EXIGIDAS EN CASO DE EDIFICIO CON USOS
DIVERSOS
Cuando un edificio o parte
de él incluya usos diferentes, cada uso tendrá medios independientes de egreso,
siempre que no haya incompatibilidad, a juicio de la Municipalidad para
adquirir un medio único de egreso. No se consideran incompatibles el uso de
vivienda con el de oficinas o escritorios.
La vivienda de encargado,
portero, sereno o cuidador es compatible con cualquier uso, debiendo tener
comunicación directa con un medio exigido de salida.
4.7.2 - SITUACIÓN DE LOS MEDIOS DE SALIDA EN PISO
BAJO
a) Locales frente a vía
pública. Todo local o conjunto de locales que constituya una unidad de uso en
piso bajo con comunicación directa a la
vía pública, que tenga una ocupación mayor de 300 personas, y algún punto del
local diste más de veinticinco (25) metros de la salida, tendrá por lo menos
dos (2) medios de egreso salvo que se demuestre disponer de una segunda salida
de escape fácilmente accesible.
Para el segundo medio de
egreso puede usarse la salida general o pública que sirva a pisos altos,
siempre que se acceda a esta salida por
el vestíbulo principal del edificio.
b) Locales interiores.
Todo local que tenga una
ocupación mayor que 200 personas, contará por lo menos con dos (2) puertas, lo
más alejadas posible una de otra, que conduzcan a una salida general exigida.
La distancia máxima desde
un punto dentro de un local a una puerta o abertura exigida sobre un vestíbulo
o pasaje general o público que conduzca a la vía pública, será de veinte (20) metros.
4.7.3 - SITUACIÓN DE LOS MEDIOS DE SALIDA EN PISOS
ALTOS, SOTANOS Y SEMISÓTANO.
a) Número de salidas.
En todo edificio con
superficie de piso mayor de 1000
m2 por piso, excluyendo la planta baja, cada unidad de
uso independiente tendrá a disposición de los usuarios, por lo menos dos (2)
salidas exigidas.
Todos los edificios que en
adelante se usen para comercio o industria cuya superficie de piso exceda de 600 m2 excluyendo la planta
baja, tendrán dos (2) escaleras ajustadas al presente reglamento, siendo una de
ellas caja de escaleras y pudiendo ser la otra auxiliar exterior, conectada con
un medio de salida general o público.
b) Distancia máxima a una
caja de escalera.
Todo punto de un subsuelo o de un piso alto, distará no
más que 25m. de una caja de escalera a través de la línea natural de libre
trayectoria. Cuando la distancia sea superior, se deberán prever dos salidas
como mínimo, en ubicaciones que permitan acceder fácilmente a ellas.
c) Situación de la caja de
escalera.
La escalera deberá conducir en continuación directa a
través de los pisos a los cuales sirve, quedando interrumpida en planta baja,
en cuyo nivel comunicará con la vía pública. El acceso a sótanos, se realizará
de modo que forme escalera independiente, sin continuidad con el resto del
edificio.
Cuando se requiera más de una escalera para una misma
superficie de piso, una de ellas será por lo menos “caja de escalera".
d) Independencia de las
salidas.
Cada unidad de uso tendrá
acceso directo a los medios generales exigidos de egreso.
4.8- SEGURIDAD CONTRA INCENDIO
4.8.1- CAJA
DE ESCALERA
Todos los edificios a
construir deberán contar con las escaleras adecuadas y seguras como vías de
evacuación de las personas hasta un
punto seguro ante un posible incidente, de acuerdo a las siguientes pautas:
a) Todo edificio de planta baja y dos (2) pisos altos o más, deberá tener caja de escalera. La misma dispondrá
de una antecámara con doble puerta cortafuego del tipo RF60. Las cajas de
escalera que sirvan a planta baja y cinco (5) pisos o más, deberán ser presurizadas de acuerdo a los metros cúbicos de la caja para garantizar
la estanqueidad y evitar la entrada de humo. La presión no deberá dificultar la
apertura de las puertas de ingreso a la caja, y
deberá garantizarse la estanqueidad de la misma evitando el ingreso de humo y/o aire
caliente.
En edificaciones donde sea posible lograr una
ventilación cruzada adecuada la
Dirección de Bomberos evaluará la posibilidad de no
exigir la presurización.
b) El
acceso a la caja será a través de puertas de doble contacto, que abrirán en el sentido de la evacuación sin
invadir el ancho de paso y tendrán cierre automático. Las mismas, poseerán cerraduras sin llave ni picaportes fijos,
trabas, etc., dado que deberán permitir en todos los niveles, inclusive en
planta baja, el ingreso y egreso a la vía de escape sin impedimento. Cuando por
razones de seguridad física, requieran un cierre permanente, podrán utilizarse
sistemas adecuados tipos barral antipático, que permitan el acceso desde los
distintos niveles al medio de
evacuación.
c) La caja de escalera deberá estar libre de obstáculos,
no permitiéndose a través de ella el acceso a ninguna unidad funcional, como
tampoco a servicios tales como: armario para útiles de limpieza, aberturas para
conductos, hidrantes y otros.
d) La
caja deberá estar claramente señalizada e iluminada, esta iluminación puede ser
del tipo natural. Sin perjuicio de ello contará con iluminación de emergencia
para facilitar la evacuación.
e) Las escaleras serán construidas en tramos rectos, de
no más de 16 alzadas cada uno. Las medidas de todos los escalones de un mismo
tramo serán iguales entre sí y tendrán un mínimo de 0.18 m de alzada y 0.26 m . de pedada. Los
descansos tendrán el mismo ancho que el de la escalera. No se admitirán
escaleras compensadas, debiendo poseer en todos los casos las respectivas
barandas pasamanos.
f) Los
muros del recinto de la escalera como de los medios de salida serán de doce
(12) centímetros de espesor como mínimo cuando sean ejecutados en mampostería
asentados con mortero de cal, y de ocho (8) centímetros si son de Hº Aº. Los revestimientos en todos los medios
exigidos de salida deberán ser incombustibles.
g) Se colocarán en cada piso, en lugares accesibles y
prácticos y a una distancia máxima de dos (2) metros de un medio de salida exigida,
matafuegos a razón de uno (1) cada doscientos (200) metros cuadrados ó fracción de superficie de piso.
h) A una distancia inferior a 5,00 m de la línea municipal
en el nivel de acceso del edificio, existirán elementos que permitan cortar el
suministro de gas y electricidad al edificio.
4.8.2- SISTEMAS
CONTRA INCENDIO
Todos los edificios mayores de mil (1000) metros
cuadrados a construir, o aquellos que se encuentren en obra, deberán contar con un sistema fijo contra
incendio. El edificio deberá contar con un volumen de agua que podrá completarse
con un tanque cisterna u otro volumen de agua ubicado en planta baja o
subsuelo. Este sistema será proyectado por profesional con incumbencia en la
materia, y evaluado por personal de La Dirección de Bomberos.
4.8.3-
ADECUACION EN EDIFICIOS EXISTENTES
En lo que refiere a los edificios cuya existencia es
previa a la aprobación del presente reglamento de Construcción, las
generalidades a cumplir son las siguientes:
a) Todos los edificios existentes, en principio,
deberán cumplir las exigencias previstas en los artículos 4.7, 4.8.1 y 4.8.2.
b) En caso de no poder dar estricto cumplimiento a lo
mencionado en el inciso anterior:
- Cuando cualquiera de los medios exigidos de salida
posean elementos constitutivos y/o decorados combustibles, deberán ser reemplazados
indefectiblemente por otros de características incombustibles.
- Deberán acreditar que las puertas que separan los
pasillos de las unidades, aseguren una resistencia al fuego, acorde con el uso
y el riesgo.
- Los montantes de servicios deberán sectorizarse con
materiales incombustibles, logrando su hermeticidad.
- Los medios escape, horizontales y verticales,
deberán poseer iluminación de emergencia para facilitar la evacuación.
- Si es posible se incorporará a los pasillos, un
sistema de ventilación adecuado, para disminuir la posibilidad de que el humo
invada la escalera.
- Se
incorporará al edificio un sistema fijo de ser posible, agregando un tanque
cisterna, a construirse en planta baja o subsuelo.
- En caso que alguna de las especificaciones no pueda
concretarse, se podrá presentar una alternativa para cada caso en particular,
la que será estudiada y aprobada por la Dirección
de Bomberos de la Provincia
de Buenos Aires.
4.8.4-
PLAZOS PARA LAS ADECUACIONES
Para los edificios comprendidos en los artículos 4.7,
4.8.1 y 4.8.2 se otorga un plazo de 120
días a partir de la fecha de promulgación del presente reglamento, para
ratificar o rectificar los planos ante la Municipalidad. Quedarán
eximidas de derechos de construcción aquellas obras tendientes a la adaptación
de los edificios a la presente
ordenanza.
Para los edificios comprendidos en él artículo 4.8.3,
se otorga un plazo de 360 días para cumplir con las disposiciones establecidas.
4.8.5-
ANALISIS TECNICO POR PARTE DE LA DIRECCION
DE
4.8.6- VISADO
DE LA DIRECCION DE
A los efectos de cumplir
con la presente Ordenanza, la
Subsecretaria de Planeamiento y Obras Privadas, exigirá en la
etapa de visado previo de edificios
de mas de mil metros cuadrados (1.000 m2 ), o planta baja y
dos pisos o mas, el informe elaborado por la Dirección de Bomberos de
la Provincia
de Buenos Aires, con el fin de incorporar las correcciones al proyecto si las
hubiera, y solicitar los planos de
instalaciones de incendio en caso de corresponder.
SECCION 5:
ACCESIBILIDAD
5.1- GENERALIDADES ACERCA DE LA ACCESIBILIDAD
Es de imperiosa necesidad la supresión de barreras físicas en los
edificios que se realicen o en los existentes que se remodelen, de propiedad
pública o privada, que requieran de acceso de usuarios o público, con el fin de
lograr la accesibilidad para las personas con movilidad reducida, mediante la
aplicación de las normas contenidas en el presente capítulo.
5.2- EDIFICIOS ACCESIBLES
a)
Edificios de uso público: deberán observar en general la accesibilidad y
posibilidad de uso en todas sus partes por personas de movilidad reducida y en
particular la existencia de estacionamientos reservados y señalizados para
vehículos que transporten a dichas personas cercanos a los accesos peatonales.
Tendrán por lo menos un acceso al interior del edificio desprovisto de barreras
arquitectónicas, espacios de circulación horizontal que permitan el
desplazamiento y maniobra de dichas personas al igual que comunicación vertical
accesible y utilizable por las mismas mediante elementos constructivos o
mecánicos y servicios sanitarios adaptados.
Los edificios destinados a
espectáculos deberán tener zonas reservadas, señalizadas y adaptadas al uso por
personas con sillas de ruedas. Deberán contar también con la instalación de aro
magnético para permitir la transmisión del sonido directamente hacia los
audífonos.
Las áreas sin acceso de
público o las correspondientes a edificios industriales y comerciales tendrán
los grados de adaptabilidad necesarios para permitir el empleo de personas con
movilidad reducida.
b) Edificios
de viviendas: las viviendas colectivas deberán contar con un itinerario practicable por las personas con
movilidad reducida, que una la edificación con la vía pública y con las
dependencias de uso común. Asimismo deberán observar en su diseño y ejecución o
en su remodelación la adaptabilidad para las personas con movilidad reducida.
5.3- MEDIDAS DE LA
REGLAMENTACION DE ACCESIBILIDAD EXIGIDAS PARA LA APROBACION DE PROYECTOS DE
OBRAS.
En toda obra nueva o de
remodelación de edificios, tanto públicos como privados, deberán respetarse las
condiciones de inclusión normadas en la Ley 24.314, su Decreto
Reglamentario 914/97, las ordenanza 65/05 y 111/13, y toda otra normativa de
carácter general que se complemente o amplíe respecto de ellas.
Sin perjuicio de esto, se
enumeran los requerimientos a exigirse en los proyectos de obra que se
presenten en la Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas, y otros aspectos constructivos en cuanto a accesos,
circulaciones verticales y horizontales, sanitarios, estacionamientos etc.
5.4- ACCESOS A LOS
EDIFICIOS
Todo acceso a edificio de
organismos públicos o privados, edificios de vivienda colectiva y ámbitos
destinados a asistencia de público deberá permitir el ingreso de personas con
alguna discapacidad. A tal efecto el ancho mínimo de las puertas se establece
en 0,90 m .
de ancho.
Las puertas batientes de
ingreso al edificio, deberán abrir hacia el exterior del mismo y las puertas
corredizas deberán prescindir de guía inferior en todo su recorrido.
La puerta de acceso estará
retirada de la línea municipal conformando un rellano, cuyas dimensiones mínimas serán 1.50x 1.50
libre del radio de abatimiento de la puerta.
Cuando exista diferencia
entre el nivel de la acera y el hall de acceso principal, deberá preverse una
rampa cuya pendiente será de acuerdo al
desnivel existente, siendo la máxima del
ocho por ciento (8%). El ancho de la rampa deberá tener entre 1.10 y 1.30 m . El piso de la rampa
debe ser resistente y antideslizante. Tendrá zócalos de 0.10 m . de altura a ambos
lados, en los planos inclinados y en los descansos si los hubiera.
Se deberá prever pasamanos
colocados a ambos lados de la rampa
dobles y continuos, de 0.05
m de diámetro. La forma de fijación no podrá interrumpir
el deslizamiento de la mano y su anclaje será firme. La altura de colocación
del pasamano superior será de 0,90
m y la del
inferior será de 0,75 m
medidos desde el solado de la rampa hasta el plano superior del pasamano.
El sector de vereda
inmediatamente anterior al inicio de la rampa deberá ejecutarse con material
distinto o con otra textura, que servirá de advertencia para discapacitados no
videntes.
Cuando la longitud de la
rampa supere los 6,00 m .,
deberán realizarse descansos de 1,50
m . de largo mínimo.
5.5- CIRCULACIONES
VERTICALES EN EDIFICIOS ACCESIBLES
Todo edificio público o
privado destinado a asistencia de público, de más de una planta, deberá contar
con un ascensor con medidas para personas con movilidad reducida.
La dimensión mínima de
cabina será de 1,10 m .
x 1,30 m .,
con lo cual se establece una separación
libre entre paramentos por cada unidad, de 1.60m. x 1.70 m .
Los pasamanos deberán
estar separados 0,04 m .
de las paredes de los tres (3) lados libres: a 0,80 m . o 0.85 m . desde el nivel de
piso.
La puerta será de fácil
apertura con una luz mínima de 0,80
m . de ancho recomendándose las puertas telescópicas. La
separación entre el piso de la cabina y el correspondiente al nivel del ascenso
o descenso tendrá una tolerancia máxima de 0,02 m .
La botonera de control
permitirá que la selección de las paradas sea efectuada por personas con
discapacidad visual. La misma se ubicará en una zona entre 0.80 y 1.30 del
nivel de piso de la cabina, y a 0,50
m . de la puerta.
Las escaleras deberán proyectarse de acuerdo a lo establecido en el artículo
4.6.2.1.
5.6- CIRCULACIONES
HORIZONTALES EN EDIFICIOS ACCESIBLES
En los edificios de
organismos públicos o privados y en los edificios de vivienda deberá preverse que los medios de circulación
interna posibiliten el normal desplazamiento de personas con movilidad
reducida.
Los pasillos de
circulación pública deberán tener un ancho mínimo de 1,20 m ., en los edificios de
viviendas colectivas el ancho mínimo exigible será de 1.10m. En todos los casos se proyectarán
sectores de 1.50 m . de ancho por 1.50 de
largo, para permitir el giro completo de
una silla de ruedas. Estos sectores serán obligatorios delante de los
ascensores. Las puertas de acceso a oficinas, departamentos y a todo otro local
que suponga el ingreso de público deberán tener un ancho libre mínimo de 0,80 m .
5.7- SERVICIOS SANITARIOS EN EDIFICIOS ACCESIBLES
Todo edificio con
asistencia de público, que requiera habilitación, sea de propiedad pública o privada,
a los efectos de proporcionar accesibilidad física al público en general y a
los puestos de trabajo, contará con un servicio sanitario especial para
personas con movilidad reducida, dentro de las siguientes opciones y
condiciones:
a) En un local independiente con inodoro y
lavabo. Las medidas mínimas serán 1.70 x 2.10 m .
b) Integrando los
servicios convencionales para cada sexo con los de personas con movilidad
reducida en los cuales un inodoro se instalará en un recinto. Las medidas
mínimas en este caso serán 1.50 x 1.70 m .
En todos los casos se
cumplirán las superficies de aproximación mínimas establecidas para cada
artefacto, cualquiera sea su distribución, de acuerdo a la ley 24.314 y su
decreto reglamentario 914/97. La zona barrida por las hojas de las puertas no
ocupará la superficie de aproximación al artefacto.
El lavatorio se ubicará a 0,85 m . desde el nivel de
piso y permitirá el desplazamiento por debajo del mismo de la parte delantera
de una silla de ruedas. Sobre el lavatorio y a una altura de 0,95 m . desde el nivel de
piso se ubicará un espejo ligeramente inclinado hacia delante. La grifería
indicada será la de tipo palanca. Las
puertas deberán tener una luz libre mínima de 0,80 m ., abrir hacia fuera o
ser corredizas. El inodoro se colocará sobre una plataforma que no sobresalga
de la base del artefacto, de modo que la taza del mismo con tabla resulte
instalada de 0,50 m
a 0,53 m
del nivel del solado. El accionamiento del sistema de limpieza estará ubicado
entre 0,90 m
y 1.20 m
del nivel del solado. Las agarraderas laterales se colocarán de acuerdo al
diseño de cada cuarto de baño; se ejecutarán en caño, separados 0,04 m . de la pared. Los
accesorios no deberán estar a más de 1,00 m . de altura desde el nivel de piso, no
debiendo sobresalir más de 0,07
m . de la pared.
5.8- ESTACIONAMIENTOS ESPECIALES
En estacionamiento de
vehículos en edificios destinados a todo uso, con carácter público o privado, y
estacionamientos comerciales se dispondrán "módulos de estacionamiento
especiales" según lo siguiente:
a) Los
módulos de estacionamiento especial para vehículos adaptados para personas con
discapacidad motora, tendrán un ancho mínimo de 3,50 m .
En caso de disponerlos de
a pares, el ancho total de ambos módulos será de 6,00 m ; en el sector central
y con un ancho de 1,00 m ,
se señalizará en el solado el corredor común de acceso.
b) El
modulo de estacionamiento especial no será exigible cuando la cantidad de
módulos de estacionamiento convencionales sea menor de (20) veinte. A partir de
(20) veinte módulos de estacionamiento se dispondrá un modulo de
estacionamiento especial cada (50) cincuenta módulos convencionales o fracción.
c) En
aquellos edificios que presenten planta baja y 2 (dos) o más plantas, el nivel correspondiente a estacionamiento
deberá vincularse con otros niveles del edificio mediante ascensor, con las
dimensiones enunciadas en el articulo 5.5.
En cuanto a los
estacionamientos en la vía pública para personas con alguna discapacidad,
deberá tenerse en cuenta lo establecido en la Ordenanza 111/13.
5.9- LOCALES DE ATENCION AL PÚBLICO
Los edificios destinados a
organismos públicos o privados deberán contar con sectores de atención al público
con mostradores que permitan el desplazamiento de la parte delantera de la
silla de ruedas. La altura libre desde el nivel de piso será de 0,65 m ., en un sector de 75 cm de ancho y 50 cm de profundidad. La altura del plano superior del mostrador no
superará los 0,80 m .
Los mismos deberán incorporar además
comunicación visual con la señalética adecuada.
5.10- ADECUACION
Todo edificio de organismo
público o privado existente deberá adecuar sus accesos, medios de circulación
interna e instalaciones de servicio a fin de permitir su utilización por
personas con alguna discapacidad. Cuando por complejidad del diseño del
edificio o por probables alteraciones en el patrimonio arquitectónico y
urbanístico, no sea factible desarrollar estas adecuaciones, la autoridad a
cargo del edificio podrá solicitar tratamiento especial ante la Municipalidad de
Balcarce, cuyos organismos competentes procederán a efectuar un estudio
particularizado a los efectos de su resolución.
Cuando la complejidad del caso lo amerite y la
solución propuesta se aparte sustantivamente de lo aquí normado, la Subsecretaria de
Planeamiento y Obras Privadas deberá elaborar un informe técnico que será
girado al Concejo Deliberante para su posterior tratamiento y sanción de una
norma particularizada al caso.
Las prioridades y plazos de las adecuaciones
establecidas en los artículos anteriores relativas a barreras en edificios de
uso público serán determinadas por la reglamentación, pero su ejecución total
no podrá exceder un plazo de tres (3) años desde la fecha de sanción de la
presente. Quedarán eximidas de derechos de construcción aquellas obras
tendientes a la adecuación de los edificios
a la presente ordenanza.
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